一棟売却の精算金｜賃料・固定資産税・敷金の日割りの計算
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士一棟アパートや一棟ビルの決済日に売主の口座へ入る金額は、売買代金とは一致しません。
当月の賃料、固定資産税・都市計画税、預かっている敷金を、引渡し日で分けて精算するためです。
しかも方向がばらばらで、買主から受け取るものと、買主へ渡すものが1枚の精算書に混ざります。
この記事は、決済を控えて手元に残る金額を正確に知りたい一棟もののオーナーに向けて、1行ずつ計算の仕方を並べました。
2. 賃料と共益費は、どの日で分けますか
3. 固定資産税・都市計画税はいくら戻りますか
4. 預り敷金と保証金は、どう動きますか
5. 8,000万円の一棟で、決済日の振込額はいくらになりますか
一棟の決済日に精算するのは、どの項目ですか
当月の賃料と共益費、固定資産税・都市計画税、預り敷金、共用部の水道光熱費の4つが中心です。
自宅の売却で出てくるのは固定資産税の精算だけなので、一棟では項目が3つ増えます。
増えた3つはどれも賃借人がいることから生じるもの。
日割りの根拠は民法89条2項
民法89条2項は、賃料のような法定果実を、受け取る権利の存続期間に応じて日割りで取得すると定めています。
所有権が移る日で貸主が入れ替わるので、その月の賃料も日で分けることになります。
一方、固定資産税の日割りは法律の定めではありません。
売主と買主の合意で行う商慣習で、精算するかどうかも起算日も契約書で決める事項です。
出典：e-Gov法令検索 民法
売主が受け取るものと、売主が渡すもの
買主から受け取るのは、売主が先に払っている固定資産税・都市計画税と、共用部の水道光熱費の未経過分です。
買主へ渡すのは、売主が先に受け取っている当月分の賃料と共益費、それに預り敷金の全額。
方向を取り違えると、精算書の合計が数十万円ずれます。
見分け方は単純で、どちらが先にお金を動かしたかを見れば決まります。
買主とは精算しない項目もあります
管理委託料は、精算の相手が買主ではありません。
管理委託契約を決済日で終える場合、日割りの精算は管理会社との間で行います。
消防設備の点検やエレベーターの保守を年払いしている場合も、相手は買主ではなく業者です。
滞納している賃料は、売主が賃借人に対して持っている債権。
買主へ引き継ぐのか、売主が引き続き請求するのかを、契約書で決めておく必要があります。
決済日をいつに置くかで、精算額の向きが変わります
月初に決済すると、その月の賃料はほぼ全額が買主のものになります。
前受の契約なら、売主は受け取ったばかりの1か月分をほぼそのまま渡す形。
月末に決済すれば、逆に賃料はほとんど売主に残ります。
固定資産税の未経過分は、決済が早い時期であるほど買主の負担が大きくなる動きです。
2つは逆方向に効くので、決済日を動かして手取りを増やそうとしても思ったほど変わりません。
決済日は、買主の融資の実行日と賃借人への通知の段取りで決めるほうが現実的です。
賃料と共益費は、どの日で分けますか
引渡しの前日までが売主、引渡し日当日からが買主という分け方が一般的です。
9月16日に決済するなら、売主は9月1日から15日まで、買主は16日から30日まで。
この日を1日ずらすだけで、12戸のアパートでは2万円ほど動きます。
日割りの分母を契約書で決めます
決めておくのは、その月の実日数で割るのか、365日で割るのかです。
2月のように日数の少ない月では、分母の違いが1戸あたり数百円の差になります。
戸数が多い一棟では、この数百円が積み上がって数千円の食い違いに育ちます。
端数を円未満で切り捨てるか四捨五入するかも、同じ条文で決めておいてください。
前月末に受け取っている翌月分の家賃
賃貸借契約では、翌月分の家賃を前月末までに払う形が多く使われます。
この形だと、売主は9月分の家賃を8月末にすでに受け取った状態。
そのため9月16日決済では、受け取り済みの9月分のうち買主ぶんを、決済で渡すことになります。
逆に当月末払いの契約なら、売主がまだ受け取っていない形。
どちらの支払時期かを、賃借人ごとに一覧にしてから精算書を作ります。
駐車場代・看板使用料・自販機の設置料
敷地内の駐車場代と、屋上や外壁の看板使用料も、賃料と同じ日割りの対象です。
自動販売機の設置料や、携帯電話の基地局の賃料も同じ扱いになります。
これらは賃貸借契約書とは別の書面で約束していることが多く、精算書から漏れやすい項目です。
漏れると、売主が受け取るべき分をそのまま買主へ渡してしまいます。
固定資産税・都市計画税はいくら戻りますか
起算日を1月1日にする場合、決済日から12月31日までの日数ぶんを買主から受け取ります。
年税額60万円の一棟を9月16日に引き渡すなら、受け取るのは175,890円です。
年税額は仮に置いた前提で、実在の物件の数字ではありません。
福岡市の税率と納期
福岡市の固定資産税は課税標準額の1.4%、都市計画税は0.3%です。
市街化区域内にある土地と家屋には、両方あわせて1.7%がかかります。
納期は4期に分かれ、令和8年度の納期限は4月30日・7月31日・12月28日・翌年3月1日。
納税通知書の発送は4月上旬なので、1月から3月に決済する場合はその年度の税額がまだ分かりません。
前年度の税額で精算するのか、通知が届いてから精算し直すのかを契約書で決めてください。
9月16日決済の計算例
起算日1月1日なら、対象期間は1月1日から12月31日までの365日です。
買主の負担する期間は9月16日から12月31日までで、日数は107日。
年税額60万円に107を掛けて365で割った175,890円が、買主の負担額です。
起算日を4月1日にすると対象期間が翌年3月31日までに動くので、同じ決済日でも買主の負担は増えます。
起算日の違いで金額がどう動くかは売却年の固定資産税の日割り精算｜福岡市の起算日と納期に書きました。
精算したあとも、納付書は売主に届きます
福岡市は、毎年1月1日現在の所有者をその年度の納税義務者としています。
年の途中で売っても、納税義務者が買主に替わるわけではありません。
12月と翌年2月の納付書は売主あてに届くので、精算金を受け取ったあとも納めるのは売主です。
受け取った精算金を使ってしまうと、12月の納期で手出しが必要になります。
償却資産は家屋とは別に課税されます
一棟ものでは、家屋の税額とは別に、償却資産として課税されるものがあります。
福岡市では、同一区内の償却資産の課税標準額の合計が150万円に満たなければ課税されません。
償却資産の税額を精算の対象に入れるかどうかも、契約書で決める事項です。
預り敷金と保証金は、どう動きますか
買主へ引き継ぎ、その合計額を売買代金から差し引くのが通例です。
家賃5万円・敷金2か月分の部屋が12戸埋まっていれば、動く金額は120万円。
これは損ではなく、預かっていたお金を返還義務ごと引き渡す動き。
滞納がある部屋は、引き継ぐ額が変わります
滞納分を敷金から充当する扱いにすると、買主へ引き継ぐ敷金はその分だけ減ります。
充当せずに満額を引き継ぐ形にするなら、滞納の回収は売主に残ります。
どちらにするかで売主の手取りが変わるので、決済の直前ではなく契約の前に決めてください。
保証金に償却の特約があるとき
事業用テナントの保証金には、退去時に一定割合を返さない特約が付くことがあります。
この場合、引き継ぐ金額は預かった全額ではなく、返還する義務のある部分だけです。
契約書が見つからないテナントがあると、この判断ができません。
敷金と保証金の引継ぎの考え方は一棟のオーナーチェンジ売却｜敷金・保証金はどう引き継ぐ？にまとめています。
8,000万円の一棟で、決済日の振込額はいくらになりますか
下の仮の前提で計算すると、決済日の振込額は74,663,890円です。
その場で仲介手数料を払うと、手元に残るのは約7,196万円になります。
物件の前提は、福岡市内の木造アパート1棟・12戸・家賃5万円・共益費3,000円・全室入居・敷金2か月分。
取引の前提は、売買代金8,000万円・手付金400万円・年税額60万円・共用部の水道光熱費が月12,000円。
決済日は2026年9月16日、固定資産税の起算日は1月1日とします。
精算書を1行ずつ並べると
表は横にスクロールして確認できます。
| 項目 | 方向 | 金額 |
|---|---|---|
| 売買代金 | 受取 | 80,000,000円 |
| 契約時に受け取った手付金 | 差引 | ▲4,000,000円 |
| 固定資産税・都市計画税の未経過分（107日） | 受取 | 175,890円 |
| 共用部の水道光熱費の未経過分（15日） | 受取 | 6,000円 |
| 9月分の賃料・共益費の買主ぶん（15日） | 引渡 | ▲318,000円 |
| 預り敷金（5万円×2か月×12戸） | 引渡 | ▲1,200,000円 |
| 決済日の振込額 | － | 74,663,890円 |
| 仲介手数料（（8,000万円×3%＋6万円）×1.1） | 支払 | ▲2,706,000円 |
| 仲介手数料を払ったあと | － | 71,957,890円 |
手付金400万円と合わせると、受け取る合計は約7,596万円。
売買代金8,000万円との差は約404万円で、売買代金の5%ほどにあたります。
抵当権が付いていれば、ここから抹消の登記費用と残債の返済も出ていきます。
当社の手取りの試算は自宅の売却を前提にした作りで、賃料も敷金も建物の消費税も入っていません。
一棟ものでは、仲介手数料の目安をつかむところまでにとどめてください。
精算書は、いつ受け取って何を見ますか
精算書の案は、決済日の前に取り寄せて中身を確かめてください。
決済の当日に初めて見る形だと、金額が違っても直す時間がありません。
見るのは、戸数と家賃が賃借人の一覧と合っているか、日割りの分母が契約書どおりか、敷金の合計が預かった額と合っているかの3点です。
当社が売主側の仲介として契約書の条文で確かめるのは、精算の対象・起算日・端数の扱いです。
精算金にかかる税金はどう扱いますか
買主から受け取った未経過分の固定資産税相当額は、譲渡所得の収入金額に含めて申告します。
国税庁は、売主に納税義務がある未経過分を買主が負担した場合、その額は実質的に売買代金の一部にあたるという扱いを示しています。
別の名目で受け取ったお金でも、税金の計算では売却価格に足す扱い。
課税事業者が貸している建物を売る場合は、建物に対応する精算金の消費税も論点になります。
当社は税額を判定する立場ではないので、個別の扱いは連携している税理士か税務署にご確認いただいています。
申告の段取りは収益物件を売った翌年の確定申告｜必要書類と減価償却の扱いにまとめました。
売り出す前に、何を揃えておきますか
賃借人ごとの家賃・共益費・敷金・支払時期・滞納の有無を、1枚の表にしてください。
そのうえで、駐車場代や看板使用料のように別の書面で約束している収入を書き足します。
この表があると、精算書の金額を売主側で検算できます。
当社は福岡市博多区の売却専門で、売主側の仲介として入り、囲い込みをしません。
代表が最後まで担当し、税理士・司法書士と連携して進めます。
一棟の売却の進め方は福岡市の一棟ビル・一棟マンション売却、価格のご相談は一棟の無料査定からお送りください。