建物が残る実家は国庫帰属できない｜解体前に比べる
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士相続した実家を国に引き取ってもらおうと調べて、建物が建っていると申請できないと知った方に向けた記事です。
ここで決めるのは、解体してから国庫帰属を申請するか、建物を残したまま手放す道を先に試すかという順番です。
結論を先に書きます。
先に当たるのは、古家付きのまま売る、当社が買主になる直接買取を比べる、隣の土地の持ち主に声をかける、この3つです。
解体は元に戻せない決定なので、戻れる選択肢から順に試します。
制度そのものの要件や、民間の有償引き取りとの比べ方は相続土地国庫帰属と有償引き取り｜条件・費用を比較に書きました。
この記事は「建物が建ったままの実家」だけに絞ります。
2. 解体して申請すると、全部でいくらかかりますか
3. 解体する前に試す順番はどうなりますか
4. 福岡市で解体費の補助は使えますか
5. 解体したあとで「売れた」と気づくことはありますか
6. まず何から始めればよいですか
建物が残っている実家は、国庫帰属を申請できますか
申請できません。
法務省は、建物がある場合はすべて却下になると説明しています。
根拠は相続土地国庫帰属法第2条第3項第1号の「建物の存する土地」で、審査に入る前の段階で止まります。
つまり国庫帰属は、更地にした人だけが使える制度です。
未登記の建物でも、建っていれば却下されます
登記されていない建物だから大丈夫、という理解は通りません。
法務省は、建物の登記がされていなくても現に建物が存在する場合は承認申請できないとしています。
古い実家でよくあるのは、増築した部分や離れが登記に載っていないケース。
登記簿を見て「建物の登記が無い」と判断するのではなく、現地に何が建っているかで決まります。
一方で、物置小屋のようなものは建物に該当しない場合があるとも書かれています。
該当するかどうかは土地ごとの判断になるため、申請を考えている方は福岡法務局の本局へ事前に相談してください。
却下されても、審査手数料は返ってきません
審査手数料は土地1筆あたり14,000円で、申請書に収入印紙を貼って納めます。
まとめて申請しても1筆あたりの額は軽くなりません。
そして取り下げたとき、却下されたとき、不承認になったときも、この手数料は返還されません。
建物を残したまま出してしまうと、14,000円を払って却下の通知を受け取るだけで終わります。
法務省の統計によると、2026年9月30日時点で「建物の存する土地」に当たるとして却下された件数は4件。
解体して申請すると、全部でいくらかかりますか
解体費、審査手数料、負担金、それに承認を待つあいだの固定資産税の4つが積み上がります。
福岡市内の宅地なら、木造30坪の実家でおおよそ200万円から300万円の帯。
この順番で足し算をしておかないと、負担金20万円だけを見て判断してしまいます。
解体費は木造30坪で150〜240万円ほど
木造の戸建ては1坪5〜8万円が目安で、30坪なら150〜240万円ほど。
アスベストの事前調査が義務化されてから、費用は上向きの傾向。
仮に土地が1,000万円で売れる場所なら、この費用は売却価格の15パーセントから24パーセントに当たります。
売れない土地だと、この金額がそのまま手出しになります。
残置物が多い実家では、撤去費が解体費とは別にかかります。
片付けと解体を分けて考える順番は空き家は解体して売るか古家付きか｜3,000万円控除と手取りで比べるにまとめました。
福岡市の宅地は、負担金が20万円では済みません
負担金の基本は20万円です。
ただし法務省は、都市計画法の市街化区域または用途地域が指定されている地域の宅地は、面積に応じて算定すると定めています。
法務省の資料に出ている例は、100平方メートルで約55万円、200平方メートルで約80万円です。
算定の基礎になるのは登記記録上の地積で、実測面積ではありません。
では福岡市の実家は、どちらに入るでしょうか。
福岡市の市街化区域は16,388ヘクタールで、市域34,347ヘクタールの約48パーセントを占めます。
市街化区域には同じ面積で用途地域が指定されているため、その中に建っている住宅の敷地は面積算定の対象です。
博多区や中央区の実家で敷地が50坪（約165平方メートル）あれば、上の2つの例のあいだに入るので、20万円ではなく70万円前後を見込む計算。
なお負担金の納付期限は、通知の書類を受け取った翌日から30日以内です。
期限内に納めなければ承認は効力を失うので、解体費を払ったあとに納付資金が残るかも先に確かめてください。
承認を待つ8か月のあいだも、固定資産税がかかります
国庫帰属の標準処理期間は8か月です。
実地調査ができない事情があるとこれを超えることがあり、補正に要した期間はこの8か月に含まれません。
そのあいだ、土地の固定資産税を払うのは申請した本人です。
しかも解体すると、住宅用地の特例が外れます。
福岡市の説明では、住宅1戸につき200平方メートルまでの部分は課税標準額が評価額の6分の1、超える部分は3分の1に軽減されます。
都市計画税も、小規模住宅用地なら評価額の3分の1です。
更地にすればこの軽減が無くなるため、同じ土地の税額が数倍に上がります。
判定するのは1月1日の状況なので、12月に解体すれば翌年度から、1月2日以降に解体すればその年度は特例が残ります。
解体から承認までが年をまたぐ設計だと、軽減の無い固定資産税を1年分から2年分払うことになります。
解体する前に試す順番はどうなりますか
戻れる道から順に当たってください。
古家付きのまま売る、当社が買主になる直接買取を比べる、隣の土地の持ち主に声をかける、この3つが先です。
どれも、断られても土地は元のまま残ります。
古家付きのまま売れるかを、先に確かめる
建物が古いことと、建物に値段が付かないことは別の話です。
当社が福岡市東区香椎駅東でお預かりした戸建ては、築50年超で約8メートルの傾斜地にあり、増築を複数回していて未登記の部分もありました。
当初は解体も考えましたが、解体と造成を合わせた費用が1,000万円を超える見込みだと判明。
建物の中が広くてきれいだったため、民泊や社宅など居住用以外の使い方を前提に売り出し、賃貸用不動産として購入する買主へ売却しました。
この案件で当社が担ったのは、売主様からお預かりして買主を探す仲介です。
個別の対応例なので、同じ価格や期間をお約束するものではありません。
詳しい経緯は福岡市東区の築50年・傾斜地の戸建てを、解体せずに売却でご覧いただけます。
先に解体していれば、この買主には出会っていません。
当社が買主になる直接買取を比べる
買主が見つからないときに比べるのが、当社の直接買取です。
当社の買取は、当社が買主になる取引で、他社への取り次ぎではありません。
対象は福岡県内の土地・戸建て・マンションで、金額の上限は設けていません。
現金化までは最短1日から2週間前後です。
ただし場所や建物の条件によっては、価格が下がる場合も、買取できない場合もあります。
条件と費用の内訳は福岡の不動産買取に出しています。
仲介手数料がかからないことは、総費用が無料という意味ではありません。
登記に関する費用や残置物の扱いは別に決めるので、誰がいつ払うのかを契約前に確かめてください。
隣の土地の持ち主に声をかける
買主として最も現実的なのが、隣の土地を持っている方です。
自分の敷地が広がる、通路が取れる、駐車場が作れるといった理由で、相場の買主より高く評価することがあります。
声をかける前に確かめておくのは、境界標の位置と越境の有無です。
隣地との話は感情が絡むので、当社が間に入って条件を整理する形も取れます。
それでも引き受け先が見つからない土地では、費用を払って手放す有償引き取りが残ります。
当社が相談窓口になり、提携専門業者の引取条件を確認する方法です。
豊前市と築上町の山林・雑種地・宅地・建物では、2026年10月20日付の引取見積額が税込2,622,900円でした。
この見積額に、相続登記を含む登記費用と残置物撤去費用は入っていません。
この方法は、売主が代金を受け取るのではなく、売主が費用を負担して手放す形です。
対象と費用の考え方は福岡県の山林・売れない不動産の有償引き取り相談と0円でも売れない土地はどうする？処分方法と相談先にあります。
福岡市で解体費の補助は使えますか
空き家ならどれでも出る制度は、福岡市にはありません。
使える可能性があるのは、旧耐震の木造戸建てで耐震診断の判定が出た場合の除却補助です。
補助が付くかどうかで、解体して申請する判断は変わります。
旧耐震の木造戸建てなら、23パーセント・上限30万円
除却だけを行う場合、交付額は除却工事費の23パーセントで、上限は30万円です。
木造30坪の解体費が150〜240万円ほどなので、上限30万円で埋まるのは1割から2割にとどまります。
申請するのは工事の契約前で、耐震診断が出発点になります。
制度の要件と期限は福岡市の空き家の解体に補助金は出る？3つの制度と期限に整理しました。
解体の時期は、1月1日の状況で決まります
解体の日付が1日違うと、固定資産税は1年分変わります。
補助の交付決定を待つ期間と、年末年始をまたぐかどうかを重ねて考えます。
先に国庫帰属の相談を済ませ、承認の見込みを聞いたうえで解体の時期を決める順番が安全です。
逆の順番、つまり解体してから相談すると、却下される土地だった場合に手元に残るのは更地と上がった税額だけになります。
解体したあとで「売れた」と気づくことはありますか
実際に起きています。
法務省の統計では、申請を取り下げた1,162件のうち595件が「有効活用の見込みが生じた」ことを理由にしています。
審査を待つあいだに、買主や使い道が見つかった人が半数を占める計算です。
取り下げた1,162件のうち、595件は使い道が見つかった
同じ統計では、申請6,125件のうち国庫に帰属したのが3,231件、却下86件、不承認103件でした。
地目別の申請は田・畑が2,372件、宅地が2,135件、山林が928件です。
取り下げの残り415件は、却下または不承認になると分かったことが理由でした。
つまり申請した人の約5分の1が、審査の途中で別の道に切り替えています。
この数字が示しているのは、国庫帰属が最後の受け皿であって最初の選択肢ではないという順番です。
解体は、戻せない決定です
更地にしてから「建物を活かす買主がいた」と分かっても、建物は戻りません。
住宅用地の特例も、建物が無くなった時点で外れます。
相続した空き家の3,000万円控除を使う予定がある方は、解体の順番で要件を外すこともあります。
控除の要件は福岡市の空き家売却と空き家3,000万円控除の期限｜相続から3年目の年末に間に合わせるで確かめてください。
個別の税額や適用の判断は、税理士または税務署にご確認ください。
当社は宅地建物取引業者として、売却の方法と費用の比較までをお手伝いします。
まず何から始めればよいですか
手元の資料で分かるのは、登記上の地積、建物の登記の有無、所在地が市街化区域かどうかの3つです。
固定資産税の納税通知書と登記事項証明書があれば、負担金の見当は付きます。
ここまで分かったら、解体費の見積もりを取る前に、建物付きで売れるかどうかを確かめる順番にしてください。
当社は、古家付きのまま売る場合の想定価格と、当社が買主になる場合の買取価格を並べてお見せします。
どちらも成り立たない土地であれば、有償引き取りと国庫帰属のどちらが安いかを、総費用でそろえて比べます。
売らずに持ち続ける前提での巡回と写真つきの報告は、空き家管理で月6,600円から承っています。
区ごとの相場は福岡市の売却相場でご覧ください。
解体の見積もりを取る前に、15分の無料相談で順番だけ確かめていただくのがいちばん損が出ません。