賃貸中の事故物件を売る｜オーナーチェンジの告知と価格
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士入居者がいるまま、事故のあった収益物件を売ることはできます。
売却を入居者へ知らせる義務も、法律上はありません。
一方で、買主に対する告知は省けないものです。
そして「買主への告知」と「次の入居者への告知」は、別の決まりで動いています。
この2つを一緒に考えてしまうと、売り出しの前に不要な家賃の値下げをしてしまうことがあります。
この記事は、福岡市内に区分マンションやアパートを持ち、過去に入居者が亡くなった部屋を手放そうとしているオーナーに向けて書きました。
2. 買主にはどこまで告げますか？
3. 次の入居者への告知と、買主への告知は同じですか？
4. 入居者に、売ることを知らせる必要はありますか？
5. 価格はどれくらい下がりますか？
6. 空室にしてから売るほうが得ですか？
7. 福岡市で売るとき、当社は何から確かめますか？
8. まず何をすればよいですか？
賃貸中の事故物件は、入居したまま売れますか？
売れます。
入居者がいるまま所有者だけが変わる売り方が、オーナーチェンジです。
当社は大阪府のオーナーチェンジマンションをお預かりし、成約想定価格より高く買っていただいた買主を見つけた実績もあります。
所有権が移っても、賃貸借契約はそのまま新しい所有者へ引き継がれます。
入居者が引っ越す必要はなく、契約を結び直すこともありません。
敷金を返す義務も、買主が引き継ぎます。
買主になるのは、その部屋に住む人ではなく、家賃収入を目的にした投資家です。
ここが自宅用の物件との、いちばん大きな違いになります。
買主にはどこまで告げますか？
過去に人の死があった事実は、買主へ告げます。
賃貸中であっても、売買である以上は告知の対象です。
いま別の入居者が普通に住んでいたとしても、その事実で告知が不要になることはありません。
国土交通省は「人の死の告知に関するガイドライン」で、どこまで告げるべきかの考え方を示しました。
売買には、賃貸のような「おおむね3年」という区切りが置かれていません。
つまり、年数が経ったから告げなくてよい、という判断はできない仕組みです。
告知書の書き方は事故物件の告知義務はいつまで？売買に期間の定めはないで詳しく整理しました。
次の入居者への告知と、買主への告知は同じですか？
別の話です。
買主への告知は、いま行う売買での義務にあたります。
次の入居者への告知は、買主が新しい貸主になったあと、部屋を募集する段階で出てくる義務です。
この2つは、義務を負う人も、時期も、期間の考え方も違います。
賃貸借取引では、死が発覚してからおおむね3年を過ぎると、原則として借主へ告げなくてよい扱いになっています。
売買には、その3年がありません。
そのため「次の募集ではもう告げなくてよいが、売買では告げる」という組み合わせが実際に起こります。
この違いを知らないまま、賃貸の3年が過ぎたことを理由に売買でも黙ってしまうと、契約不適合責任を問われることになりかねません。
入居者に、売ることを知らせる必要はありますか？
売却活動の段階で知らせる義務は、法律上ありません。
入居者の生活は変わらないためです。
ただし引き渡しが終われば、家賃の振込先と連絡先が変わります。
そこで当社は、引き渡しの前後に、買主と管理会社の側から入居者へ通知を出す段取りを組みます。
売り出しの段階で先に伝えてしまうと、不安から退去の申し出が出ることがあります。
空室になった収益物件は、家賃という根拠を失うので、売り出し中に価格の前提が崩れてしまうのです。
内覧についても、入居中の室内へ買主が立ち入ることはできません。
買主が見るのは、建物の外観・共用部・図面・賃貸借契約の内容までになります。
結果として、近隣や入居者に知られずに進めやすいのが賃貸中の売却でした。
自宅を近所に伏せたまま売る場合の段取りは事故物件を近所に知られずに手放す｜非公開で売る段取りに書いています。
価格はどれくらい下がりますか？
下がり方の根拠が、自宅用の物件とは違います。
収益物件の価格は、その部屋がいくらの家賃で貸せるかから逆算されます。
自宅として買う人は「気持ちの問題」で判断するため、下がり幅が読みにくいものです。
投資家が見るのは2つだけでした。
- 次の募集で家賃をいくら下げることになるか
- 空室が何か月続くと見込むか
福岡市博多区の1R・1K・1DKは、成約価格の中央値が1,400万円です。
これは2024年第2四半期から2026年第1四半期までの424件を集計した数字で、福岡市内では中央区の472件に次ぐ取引量になります。
仮に月6万円で貸せていた部屋なら、年72万円の家賃収入で、表面利回りはおよそ5.1%という計算です。
次の募集で家賃を1割下げて月5.4万円にすると、年64.8万円になります。
同じ利回りで評価した価格はおよそ1,260万円で、140万円ほど下がる計算でした。
家賃を下げずに貸せている部屋なら、下がり幅はもっと小さくなります。
ここが、自宅用の事故物件との決定的な差です。
ただし買取で手放す場合は、話が変わります。
事故物件の買取価格は、相場の3〜5割になることが多いというのが当社の実務での目安でした。
金額の考え方は福岡市の事故物件は買取で手放せる？価格の目安と進め方にまとめています。
区ごとの取引データは福岡市博多区の相場のページでご確認ください。
空室にしてから売るほうが得ですか？
空室にできるなら買い手は増えますが、実際には選べないことがほとんどです。
普通借家契約では、貸主の側から契約を終わらせるのに正当な事由が必要とされています。
「売りたいから出ていってほしい」は、その事由になりません。
定期借家契約であれば、期間の満了で終わります。
まず確かめるのは、手元の契約書が普通借家と定期借家のどちらかという点です。
そのうえで、当社は投資用として売る場合と、空室にしてから売る場合の両方を試算します。
空室にすれば自分で住む買主も対象に入りますが、事故のあった部屋ではその層が薄くなります。
入居者がいて家賃が入っている状態は、事故物件にとってはむしろ売りやすい材料でした。
仲介・買取・リースバックの違いは3つの売り方の比較に並べています。
福岡市で売るとき、当社は何から確かめますか？
当社が最初にお預かりするのは、賃貸借契約書と家賃の入金記録です。
確かめるのは次の6つになります。
- 普通借家か定期借家か、契約の期間と更新日
- いまの家賃と、滞納の有無
- 買主へ引き継ぐ敷金の額
- 管理会社との契約内容と、管理費の負担
- 事故の内容と、特殊清掃が入ったかどうかの記録
- 事故のあとの募集で、家賃をいくらで貸したか
最後の項目が、価格の話でいちばん効きます。
事故のあとに同じ家賃で入居者が決まっていれば、その事実がそのまま買主への説明材料になるからです。
当社は福岡市の区分マンションについて、間取り別・面積別の取引データを7区ぶん持っています。
南区の1R・1K・1DKの中央値は565万円で、博多区の1,400万円とは倍以上の開きがありました。
同じ福岡市でも、利回りの見え方が区によって変わるということです。
まず何をすればよいですか？
賃貸借契約書を手元に出したうえで、査定を受けてください。
当社は賃料・契約内容・利回りをもとに、投資用として売る場合と空室にしてから売る場合の両方を試算します。
入居者や管理会社へ連絡する前の段階でも、査定はできます。
事故のあった物件の扱いは事故物件・訳あり物件の売却にまとめました。
マンションの売却全般は福岡市のマンション売却をご覧ください。
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賃貸中であることは、事故物件にとって不利な条件ではありません。
家賃という数字が残っている間に動くほうが、価格の根拠を示しやすくなります。