事故物件を近所に知られずに手放す｜非公開で売る段取り
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士事故のあった家を、近所や親族に知られないまま手放すことはできます。
ただし伏せられる相手は、近隣・親族・職場までです。
買主に対しては、事故があった事実を告げなければなりません。
ここを取り違えたまま話を進めると、引き渡したあとに契約を解除されることがあります。
この記事が役に立つのは、売ったあとも同じマンションや同じ町内に住み続ける予定の方です。
当社は福岡市博多区の不動産売却専門店として、広告を1枚も出さない売り方もお受けしています。
そのとき何を差し出すことになるのかを、福岡市の相場の数字で先にお見せします。
2. 広告を出さない売り方では、何を差し出すことになりますか？
3. レインズに登録しない売り方はありますか？
4. 内覧をせずに売る方法はありますか？
5. 買主にも黙っていることはできますか？
6. 同じマンションに住み続けるとき、当社はどう進めますか？
7. まず何から始めればよいですか？
事故物件を、近所に知られずに売ることはできますか？
できます。
近隣に知られる経路は、実はそれほど多くありません。
チラシのポスティング、ポータルサイトへの掲載、現地の「売出中」の看板やのぼり、そして内覧に来る人の出入りです。
この4つを止めれば、近所の方が売却を知る手がかりはほぼ無くなります。
当社のよくあるご質問でも、広告を出さず、当社の購入希望者に限ってご案内する方法をご用意しています。
売り方は大きく3つです。
| 売り方 | 近隣に伝わるか | 代わりに起きること |
|---|---|---|
| 広告を出さない仲介 | 伝わりにくい | 買主が見つかるまでの期間が延びる |
| 買取（当社や買取会社が直接買う） | ほぼ伝わらない | 価格が相場より下がる |
| 通常の仲介 | 伝わる前提 | 買い手の数がいちばん多い |
どれを選ぶかは、価格と秘密のどちらを優先するかで決まります。
売りたい部屋を人に貸している場合は、入居者がいるまま売るという道もあります。
その場合の告知と価格の決まり方は賃貸中の事故物件を売る｜オーナーチェンジの告知と価格に書きました。
3つの違いは仲介・買取・リースバックの比較のページに一覧で並べています。
広告を出さない売り方では、何を差し出すことになりますか？
差し出すのは、買い手の数です。
広告を止めるということは、その物件を探している人のうち、当社とつながっている人にしか届かないということでもあります。
福岡市博多区のマンションは、3LDK系の成約価格の中央値が2,700万円でした。
これは2024年第2四半期から2026年第1四半期までの127件を集計した数字です。
通常の売り方なら、この127件を買った人たちと同じ市場で買主を探すことになります。
広告を止めるのは、その市場からいったん降りるのと同じです。
結果として、買主が見つかるまでの期間は長くなる傾向があります。
売り急ぐ事情があるときほど、この遅れがそのまま値下げの圧力に変わるのです。
区ごとの相場は福岡市博多区の相場のページで、間取り別・面積別まで確かめられます。
レインズに登録しない売り方はありますか？
あります。
ただし、媒介契約の種類によって選べるかどうかが変わります。
専任媒介契約と専属専任媒介契約では、レインズ（不動産会社どうしが物件情報を共有する仕組み）への登録が法律上の義務です。
期限は、専属専任が契約日の翌日から5日以内、専任が7日以内で、不動産会社の休業日は数えません。
この義務は、売主の希望では外せない決まりになっています。
一方、一般媒介契約には登録の義務がありません。
どうしても登録そのものを避けたい場合は、一般媒介契約か買取という選択になります。
ここで多くの方が誤解されているのは、レインズが誰でも見られるサイトだという点です。
レインズは不動産会社どうしが使う業者間のシステムで、一般の方は物件を検索できません。
つまり、レインズに登録されただけで近所の方が売却を知ることはないのです。
当社は、登録する場合も他社が勝手に広告を出せない条件を付けたうえで登録します。
媒介契約の3種類の違いは媒介契約の種類のページにまとめました。
内覧をせずに売る方法はありますか？
買取であれば、内覧は当社の担当者が入るだけで済みます。
買主を探す工程そのものが無いので、知らない人が何度も建物に出入りすることがありません。
同じマンションに住み続ける方が、いちばん気にされるのはここです。
代わりに下がるのが価格でした。
事故物件の買取価格は、相場の3〜5割になることが多いというのが当社の実務での目安です。
通常の物件の買取（相場の5〜7割）より、さらに下がります。
先ほどの博多区の3LDKで考えると、中央値2,700万円に対して810万〜1,350万円が目安の幅になります。
1,000万円以上の差を、秘密と時間のために払うかどうか。
この判断だけは、売主ご本人にしかできません。
金額の考え方は福岡市の事故物件は買取で手放せる？価格の目安と進め方で詳しく書いています。
当社の買取そのものについては福岡市の不動産買取をご覧ください。
買主にも黙っていることはできますか？
できません。
人が亡くなった事実など、買主の判断に影響する事柄は、宅地建物取引業者が告げなければならないと定められています。
国土交通省は、どこまでを告げるべきかの考え方を「人の死の告知に関するガイドライン」として公表しました。
売買では、賃貸のような「おおむね3年」という区切りが置かれていません。
つまり、時間が経てば告げなくてよくなる、という決まりにはなっていないのです。
黙って売ると、あとから契約不適合責任を問われ、損害賠償や契約解除に進むことがあります。
その場合、いちばん困るのは売却後も近所に住み続けている売主ご本人でした。
解除になれば物件が戻り、近隣に事情が伝わる可能性はむしろ高まります。
秘密を守るという目的からしても、買主に隠すのは逆効果です。
告知の線引きは事故物件の告知義務はいつまで？売買に期間の定めはないで整理しました。
隠したときに何が起きるかは【博多区吉塚】事故物件は売れる｜告知義務の基準と隠すリスクに書いています。
同じマンションに住み続けるとき、当社はどう進めますか？
当社は、建物の中で当社の存在が見えない段取りを組みます。
マンションの場合、近隣にいちばん伝わりやすいのは掲示板と各戸への投函です。
そこで次のように進めます。
- そのマンションと周辺へのチラシ投函をしない
- 管理員室・掲示板への掲出を求めない
- 販売図面に部屋番号と階数を載せない
- 案内の待ち合わせは、建物のエントランスではなく最寄り駅などで行う
- 担当者は社名入りの上着・名札・のぼりを持ち込まない
- 内覧は平日の日中に1組ずつ入れ、住民の出入りが重なる時間帯を避ける
- 鍵は当社がお預かりし、売主は在宅しない形も選べる
同じ建物の中に別の売り物件があるときは、特に気を配ります。
他社の案内と鉢合わせると、住民の目に「あの部屋も売りに出た」と映るためです。
売却後に管理組合の総会や役員の順番でご一緒する可能性も、先に確かめておきます。
名義が変わったことは登記で分かるので、いずれ管理組合には伝わるからです。
伝わる時期を引き渡し後にそろえておくと、住んでいる間の負担がかなり違ってきます。
まず何から始めればよいですか？
物件の住所を伝えないまま、事情だけを相談するところから始めてください。
当社の15分無料相談は、匿名のままお話しいただけます。
ご家族に知られたくない段階でも、相談の記録が近隣や親族に出ることはありません。
そのうえで、価格を優先するのか、秘密と時間を優先するのかを決めます。
方針が決まってから査定を受けても、順番として遅すぎることはないのです。
事故のあった物件の扱いは事故物件・訳あり物件の売却にまとめています。
金額の見当を先に付けたい方は無料査定からどうぞ。
近所に伏せたまま売ることは、方法としてあります。
その代わりに何を手放すのかを知ったうえで選べば、売ったあとに後悔する場面は減らせます。