孤独死のあった実家は売れる？福岡市での告知と特殊清掃
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士福岡市内の実家でひとり暮らしをしていた親を亡くし、その家をどう手放すか決めかねている相続人に向けた記事です。
結論から書くと、孤独死のあった家は売れます。
片付けも修繕も、売却の相談を始める前に済ませておく必要はありません。
名義が親のままでも、査定と相談はその日から始められます。
分かれ目になるのは「孤独死かどうか」ではなく、特殊清掃が入ったかどうかです。
この記事では、告知が要る場合と要らない場合の境目、片付けの順番、相続登記と並行して進める段取りを、当社の実務の順にまとめました。
2. 孤独死は「事故物件」になりますか？
3. 発見が遅れた場合、いつまで告げますか？
4. 特殊清掃と片付けは、売る前にやるべきですか？
5. 当社が最初にうかがうのは、どんなことですか？
6. 相続登記が終わっていなくても、相談できますか？
7. 近隣には、どこまで伝えればよいですか？
8. まず何をすればよいですか？
孤独死のあった家は、そのまま売れますか？
片付けも特殊清掃も終わっていない状態のまま、売却の相談は始められます。
買取であれば、家財を置いたまま引き渡せます。
仲介の場合は、原則としてすべて撤去してから引き渡す形です。
急ぐ順番は、特殊清掃・相続登記・片付けの3つで決まります。
このうち期限があるのは相続登記だけで、片付けはいちばん後ろに置いて構いません。
仲介と買取のどちらが向くかは、家の状態と現金化したい時期で決まります。
3つの売り方の違いは仲介・買取・リースバックの比較にまとめています。
孤独死は「事故物件」になりますか？
亡くなったという事実だけでは、買主に告げる対象にはなりません。
国土交通省のガイドラインは、自然死と、日常生活の中での不慮の死を、原則として告げなくてよい死として整理しています。
老衰や持病による病死は、この自然死の側に入ります。
転倒や入浴中の事故、食事中の誤嚥も同じ扱いです。
ひとり暮らしの親が病気で亡くなり、早い段階で見つかった場合は、ここに当たります。
例外は1つだけです。
発見が遅れて特殊清掃が入った場合は、自然死であっても告げる対象になります。
つまり境目は死因ではなく、特殊清掃が行われたかどうかに引かれています。
何年たてば伝えなくてよいのかは事故物件の告知義務はいつまで？売買に期間の定めはないで整理しました。
発見が遅れた場合、いつまで告げますか？
売買には、期間が過ぎたから告げなくてよくなる、という区切りがありません。
ガイドラインには「概ね3年」という目安が出てきます。
ただしこれは賃貸借取引についての目安で、売買には置かれていません。
買った人がその家に住み続ける以上、時間で消える扱いにはしない、という考え方です。
当社は、特殊清掃が入った家については、年数にかかわらず買主へ伝えています。
隠して売った場合に問われるのは、契約不適合責任です。
告知の書き方と、隠したときに負う責任は事故物件は売れる｜告知義務の基準と隠すリスクに書いています。
特殊清掃と片付けは、売る前にやるべきですか？
特殊清掃は先にやります。
においが残っている家は、買主候補が現地を見る前に離れてしまうためです。
不動産会社の査定も、室内に入れない状態では止まります。
一方で、家財や日用品の片付けは急ぎません。
買取であれば、そのままの状態で引き渡せます。
片付けの費用が出せない場合の進め方は片付け費用がなくても実家の売却は始められますにまとめました。
作業の前に確かめておくのは、水道と電気が使える状態かどうかです。
福岡市内の実家で水道を止めていた場合は、福岡市水道局（092-532-1010）へ再開の連絡を入れます。
電気が来ていないと、特殊清掃の機材も、内覧のための照明も動きません。
建物を残すか壊すかで迷う場合は解体・空き家の片付けのページに費用の目安を載せています。
当社が最初にうかがうのは、どんなことですか？
事故の詳細から特殊清掃の有無まで、9つのことを例外なくうかがいます。
発見までの期間と腐敗の状況、特殊清掃の有無で、買主候補の集まり方が大きく変わるためです。
- 事故の詳細
- 発見の時期
- 発見した経緯
- 警察の判断
- 事故の原因
- 亡くなっていた場所
- 腐敗の状況
- 発見までの流れ
- 特殊清掃の有無
ここまで細かく聞かれることを、つらく感じる方もいます。
それでも全部うかがうのは、伝え方を間違えると、契約のあとで買主とやり直しになるからです。
「事故物件」とひとくくりにされますが、自殺・病死・孤独死では扱いも結果も違います。
孤独死は、病死や自然死の側にあります。
特殊清掃が入った家の買取価格は、相場の3〜5割になることが多いです。
事故のない家の買取（相場の5〜7割）より、さらに下がります。
ただし殺人事件は、この目安の外にあります。
当社の実務では買い手がつかないため、割合の話になりません。
価格の目安と買取の流れは福岡市の事故物件は買取で手放せる？価格の目安と進め方に書いています。
相続登記が終わっていなくても、相談できますか？
名義が親のままでも、査定と売り方の相談は始められます。
所有権を移す登記が要るのは、引渡しの日までです。
福岡市内の不動産の登記を扱うのは、福岡市中央区舞鶴にある福岡法務局の本局です。
区役所の窓口ではなく、法務局へ出す書類になります。
いちばん日数がかかるのは、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を集める作業です。
本籍を県外に移していた場合、1か月以上かかることもあります。
相続登記の義務化は2024年4月から始まりました。
取得を知った日から3年以内に申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。
戸籍集めと売却の準備は、同時に進めて構いません。
窓口と必要書類は手続き窓口ガイドに、区ごとにまとめてあります。
相続した家の売却の全体像は相続した不動産の売却のページにあります。
近隣には、どこまで伝えればよいですか？
売主から近所へ知らせなければならない決まりはありません。
ガイドラインは、亡くなった方と遺族の名誉とプライバシーへの配慮を求めています。
氏名・年齢・住所・家族構成と、死の具体的な態様は、買主にも告げない扱いです。
買取を選んだ場合、広告も内覧もありません。
近所の目に触れないまま引渡しまで進みます。
仲介で売り出す場合は、間取り図と写真が広告に出る形です。
マンションであれば、管理組合には水道や電気の手続きで伝わることがあります。
隣家への挨拶は、気持ちが落ち着いてからで構いません。
まず何をすればよいですか？
順番は、特殊清掃の手配、相続登記の着手、売り方の決定の3つです。
このうち売り方の決定だけは、家を片付ける前に決められます。
片付けてから相談すると、買取なら要らずに済んだ費用を先に払うことになりかねません。
価格の見当をつけるところからであれば、無料査定で受け付けています。
何から手を付けるか決めかねている段階なら、15分の無料相談で状況をうかがいます。
相続登記が済んでいなくても、家財が残っていても、そのままでお話しください。