借地の更新料は払う？更新前に売るかの判断
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士借地の上に建つ家について、更新の時期が近づいている方に向けた記事です。
地主や管理会社から「来年が更新です」と連絡が来て、更新料の金額まで示されている方もいらっしゃいます。
先に結論をいうと、更新料は法律が払わせているお金ではありません。
借地借家法には、更新料の支払いを借地人に義務づける条文がないからです。
支払う根拠になるのは、お手元の契約書の定めです。
この記事で整理するのは、契約書のどこを見るか、契約の年代で更新の扱いがどう違うか、更新せずに売る道をどう比べるかの3つ。
売る側に回ると決めたあとの手順は借地権の家を売る手順｜地主の承諾と譲渡承諾料の話に書いてあります。
借地の更新料は、払わなければいけないお金ですか？
契約書に定めがあれば払うお金で、定めが無ければ当然に発生するものではありません。
借地借家法は、更新の要件や存続期間は細かく定めていますが、更新料については何も書いていません。
金額の相場をこの記事に書かないのも、同じ理由からです。
根拠が契約書なので、同じ福岡市内でも金額の決め方が1件ごとに違います。
「近隣はこれくらい」という話で払う金額を決めると、契約書に書かれた計算方法と食い違う場合があります。
もう1つ知っておいていただきたいのが、合意で更新した場合と、法定更新になった場合の違いです。
契約書に「更新のときは更新料を支払う」とだけ書かれている場合、法定更新にもその条項が及ぶかどうかで、当事者の言い分が分かれます。
条項の文言と当時の経緯で結論が変わる論点なので、ここは弁護士の領分。
当社が「払わなくてよい」「払うべき」とお答えすることはできません。
契約書で確かめる3か所
更新の連絡が来たら、金額の交渉より先に契約書を開いてください。
見るのは次の3か所です。
表は横にスクロールして確認できます。
| 見る場所 | 何が分かるか |
|---|---|
| 契約の始まりの日と存続期間 | いつ満了するか、旧法か新法か |
| 更新料や更新時の条件の条項 | 払う義務があるか、計算方法が書かれているか |
| 増改築・譲渡・転貸の承諾の条項 | 更新後に建て替えや売却ができるか |
3つめを見落とすと、更新料を払ったあとで建て替えができないと分かる場合があります。
更新して持ち続ける判断は、更新後に何ができるかまで見ないと決まりません。
定めが書かれていない、文言の意味が読み取れないといった場合、契約書の解釈は弁護士へご確認ください。
契約書が見つからないとき
相続で引き継いだ借地では、契約書そのものが出てこないことが珍しくありません。
その場合に手がかりになるものが3つあります。
- 地主または管理会社が持っている契約書の写し
- 建物の登記事項証明書（建てた年が分かり、契約の年代の目安になります）
- 地代の領収書や振込の記録（金額と支払いの間隔が分かります）
建物の登記事項証明書は、法務局の窓口で取れます。
福岡市の不動産登記は区によって窓口が分かれ、博多区・中央区・南区・東区は福岡法務局の本局、早良区・城南区・西区は西新出張所です。
住んでいる区ではなく、建物がある区で管轄が決まります。
登記名義が亡くなった方のままなら、その整理の順番は登記の住所が昔のままでも売れる？も参考にしてください。
出典：福岡法務局 管轄区域一覧
更新のしかたは、契約の年代で違いますか？
違います。
分かれ目は1992年8月1日で、借地借家法が施行された日です。
それより前に設定された借地権は、附則によって旧法の扱いが続きます。
1992年8月より前に設定された借地権
借地借家法の附則は、施行前に設定された借地権について「なお従前の例による」と定めています。
契約の更新も、建物が朽廃したときの扱いも、建て直したときの期間の延長も、旧法の規律による判断です。
福岡市でご相談の多い借地は、親や祖父母の代に始まっています。
更新を何度か重ねていても、最初の設定が1992年8月より前なら旧法のままという点が見落とされがちです。
「いまの法律では30年だから」と当てはめると、満了日の計算から違ってきます。
どちらの法律が適用されるかを決めるのは、更新の回数ではなく、最初に設定した日です。
1992年8月以降の普通借地権
借地借家法3条は、借地権の存続期間を30年としています。
契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間によります。
更新後の期間は4条に書かれていて、最初の更新が20年、2回目以降は10年です。
つまり、更新のたびに次の満了日が近づく形になります。
50代で最初の更新を迎えた方なら、次の更新は70代。
そのときに建て替えや売却ができる契約かどうかを、今回の更新で確かめておく意味があります。
更新がない定期借地権
存続期間を50年以上として設定された定期借地権では、更新そのものがありません。
借地借家法22条は、更新と建物の築造による期間の延長を排除し、建物買取請求権を行使しない特約を結べると定めています。
この特約には、公正証書などの書面が必要です。
期間が満了すれば、建物を壊して土地を返すのが原則の形になります。
更新料の話が出てこない代わりに、終わり方が決まっている契約。
お手元の契約書が定期借地かどうかは、存続期間の長さと、特約の有無で読み分けます。
更新したくない、できないときはどうなりますか
借地人が更新を望む限り、地主の都合だけで契約は終わりません。
建物が建っていれば、法定更新という仕組みが働きます。
逆に、借地人の側が更新を望まない場合に論点となるのは、建物の扱いです。
法定更新と、地主の異議に要る正当事由
借地借家法5条は、存続期間が満了するときに借地人が更新を請求すれば、建物がある場合に限り、従前と同じ条件で更新したものとみなすと定めています。
土地の使用を続けている場合も同じ扱いです。
地主が遅滞なく異議を述べたときは、この限りではありません。
その異議には、6条の正当の事由が必要になります。
法務省の調査研究報告書は、正当事由の判断で、貸す側と借りる側それぞれの土地を使う必要性を比べるのが基本の構造だと整理しています。
立退料を出せば必ず認められる、という組み立てにはなっていません。
更新を断られた、立退きを求められたという段階に進んでいるのなら、弁護士へご相談ください。
更新がなかったときの建物買取請求権
更新されずに借地権が終わる場合、建物をただ壊すしかないわけではありません。
借地借家法13条は、存続期間が満了して契約の更新がないときに、借地人が地主へ建物などを時価で買い取るよう請求できると定めています。
この請求ができるかどうかで、更新しない判断の重さが変わります。
建物を壊して返す前提なら解体費が出ていき、買い取ってもらえる前提なら手元に入る形になるためです。
ただし、定期借地権で先に挙げた特約がある場合、この請求権は使えません。
時価がいくらになるかは建物の状態で変わるので、更新の返事をする前に査定で確かめてください。
更新前に売る選択肢を、どう比べますか
更新料を払うかどうかの判断は、金額の高い安いだけでは決まりません。
比べるのは、更新して持ち続ける年数と、その間に出ていくお金です。
そのうえで、更新せずに売ったらいくらになるかを並べます。
更新して持ち続ける年数で並べる
更新後の期間は、新法の普通借地権なら最初の更新で20年、次が10年です。
その年数のあいだ、地代は毎月出ていきます。
更新料は一度きりでも、地代は期間の長さに比例して積み上がります。
さらに、地代は更新時に据え置かれるとは限りません。
借地借家法11条は、土地の価格の変動などで地代が不相当になったときに、当事者が増額や減額を請求できると定めています。
福岡市は地価が上がっている地域が多いため、更新の話と一緒に地代の増額を申し入れられる例もあります。
増額に納得できない場合でも、協議が整うまでは相当と認める額を払っておく形。
ここで、ご自身とご家族がその家を何年使うかを先に決めてください。
使うのが5年なら、20年ぶんの負担を前提にした更新料の判断とは答えが変わります。
相続で引き継いだ家で、ご本人が県外にお住まいなら、使う年数は0年。
当社へのご相談では、この「何年使うか」を決めないまま更新の返事を迫られている形が多くなっています。
地主に買ってもらう、底地と一緒に売る
借地権の売り方は、第三者へ売る以外に2つ。
1つは地主へ借地権を買ってもらう方法で、承諾の交渉が要らなくなります。
もう1つは、地主の底地と借地権をまとめて売る方法です。
所有権の土地として売れるため、買主の住宅ローンが付きやすくなります。
どちらも地主との合意が前提なので、更新の話をするときに一緒に相談できると早く進みます。
価格の決め方と承諾の段取りは借地権の家を売る手順に書きました。
更新後に建て替えたいなら、18条の許可もある
更新して建て替えるつもりなのに、地主の承諾が得られない場合があります。
その場合、裁判所に許可を求める借地非訟という手続があります。
扱われるのは6種類で、更新後の建物再築の許可は借地借家法18条1項です。
増改築の許可は17条2項、譲渡や転貸の許可は19条1項にあたります。
一方で、更新料の金額そのものは、この6種類に入っていません。
管轄は借地がある土地の地方裁判所なので、福岡市内の借地なら福岡地方裁判所です。
出典：裁判所 借地非訟とは
福岡市の借地で、当社がしていること
当社は、更新を勧めることも、売却を勧めることもしません。
先に揃えるのは、契約書と登記と、売った場合の金額の3つです。
この3つが揃うと、更新料を払う判断が「高いか安いか」から「何年ぶんの負担か」に変わります。
契約書と登記を先に揃える
ご相談では、契約書の写しと、建物の登記事項証明書を拝見します。
そこで読み取るのは、満了日、旧法か新法か、承諾の条項の3点。
そのうえで、借地権として売る場合の金額をお出しします。
お持ちいただくものは、契約書の写し、直近の地代の領収書、固定資産税の納税通知書の3点です。
更新料の通知が届いているのなら、その書面も合わせてお見せください。
どれも揃っていなくても、ある分だけで読み取れるところまでは進みます。
売ると決めていない段階でも構いません。
ご事情の整理からお受けしているのが15分無料相談で、オンラインで完結します。
当社は(公社)福岡県宅地建物取引業協会の会員で、博多区千代4丁目から、代表が最後まで担当します。
税金と登記は、税理士・司法書士へつなぐ
借地権を売ったときの税額や、更新料の税務上の扱いは税理士の仕事です。
登記は司法書士が扱います。
税理士法52条と司法書士法73条が、資格のない者の取扱いを禁じているためです。
当社は、連携する司法書士・税理士へおつなぎしています。
最後に、更新の返事をする前にやってほしいことを1つだけ。
契約書の満了日と、承諾の条項を声に出して読んでください。
そこに書かれていないことは、地主も当社も、あとから足せません。
必要な書類の一覧は売却に必要な書類にまとめてあります。