登記の住所が昔のままでも売れる？売却前の住所変更登記
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士不動産の登記簿に書かれている住所が、いまお住まいの住所と違っている方に向けた記事です。
結論から言うと、登記の住所が古いままでも家は売れます。
ただし引渡しの日までに「住所変更登記」を済ませる必要があり、これは買主ではなく売主の側で行います。
司法書士に頼んだ場合の費用は、約14,000円が目安です。
この記事では、なぜ売主側でこの登記が要るのか、いつまでに何を用意するのかを説明します。
何度も引っ越している場合にどの書類で住所をつなぐのかも、福岡市の窓口に沿って書きました。
2. いつまでに済ませればよいですか
3. 費用はいくらかかりますか
4. 何度も引っ越している場合は、どの書類でつなぎますか
5. 売る予定がなくても、放っておくとどうなりますか
6. 福岡市で今日できること
登記の住所が古いままでも家は売れますか
売れます。
ただし所有権を買主へ移す登記の前に、登記簿の住所を今の住所へ直しておく必要があります。
理由は、法務局が「登記簿の名義人と決済に出てきた売主が同じ人か」を、氏名と住所の一致で確かめるからです。
住所が食い違ったままだと、この確認ができません。
そこで司法書士は、決済の当日に住所変更登記と所有権移転登記を続けて申請します。
決済そのものは買主の銀行に集まって行い、入金の確認から登記の依頼までは1時間ほどです。
売主が先に住所を直しておけば、当日に動かす書類はその分だけ減ります。
いつまでに済ませればよいですか
売却の予定があるなら、引渡し（決済）の日までです。
実務では決済の当日に司法書士がまとめて申請するので、その日までに書類がそろっていれば間に合います。
間に合わなくなる原因は、たいてい登記そのものではなく書類集めのほうにあります。
本籍地が県外にある方が戸籍の附票を郵送で取り寄せると、往復で1週間から2週間かかることも珍しくありません。
媒介契約を結んだ時点で、登記簿の住所と今の住所が同じかどうかを確かめてください。
登記簿（登記事項証明書）は、法務局の窓口のほかインターネットでも取れます。
費用はいくらかかりますか
司法書士に依頼した場合、実費と報酬をあわせて約14,000円が目安です。
内訳は、法務局に納める登録免許税と、司法書士への報酬に分かれます。
登録免許税は不動産1個につき1,000円で、土地と建物がある一戸建てなら合計2,000円です。
残りが司法書士への報酬なので、自分で法務局へ申請すれば登録免許税だけで済みます。
2,000万円で売れた家なら、14,000円は売却代金の0.1%にも届きません。
それでも決済日までに終わっていなければ、引渡しの日そのものを動かすことになります。
手取りがいくら残るかを先に見ておきたい方は、手取りの試算で費用の全体像を確かめてください。
何度も引っ越している場合は、どの書類でつなぎますか
登記簿の住所から今の住所まで、切れ目なくたどれる書類を1組そろえます。
引っ越しが1回だけなら、前の住所が載っている住民票の写し1通で足ります。
2回以上動いている場合に使うのが、住民票の除票と戸籍の附票の写しです。
本籍を動かしていない方なら、戸籍の附票1通に登記の住所から現住所までが並びます。
住民票の写しを出すときは、マイナンバーの記載が無いものを選んでください。
オンラインで申請する場合は、住民票コードを伝えると添付を省けることがあります。
ただしコードだけで住所のつながりを示せないときは、除票や附票の提供が要ります。
福岡市で取るときの窓口
住民票の除票と戸籍の附票の除票は、福岡市ではコンビニ交付の対象になっていません。
マイナンバーカードを持っていても、区役所市民課の窓口・郵送・オンライン申請のいずれかで取ることになります。
戸籍の附票の写しは1通300円で、区役所の窓口の受付時間は平日の午前8時45分から午後5時15分までです。
本籍が福岡市の外にある方は、その市区町村へ郵送で請求する日数を先に見ておいてください。
7区の窓口の場所は、福岡市7区の手続き窓口ガイドにまとめています。
なお除票と附票の除票の保存期間は、令和元年6月から150年に延びました。
それより前に廃棄された古い引っ越しでは、附票をたどれないことがあります。
その場合は別の資料で補う手続きになるため、司法書士に相談したほうが早く進みます。
売る予定がなくても、放っておくとどうなりますか
2026年4月1日から、住所や氏名が変わったときの変更登記が義務になりました。
変更の日から2年以内に申請しないと、正当な理由が無い場合には5万円以下の過料の対象になります。
2026年4月1日より前に引っ越していた方も対象で、その場合の期限は2028年3月31日です。
2024年4月に始まった相続登記の義務化に続く改正で、持ち主の分からない土地を減らすことが狙いです。
負担を減らす仕組みとして「スマート変更登記」も始まりました。
生年月日などの検索用情報をあらかじめ届け出ておくと、法務局が住民基本台帳ネットワークで変更を確かめます。
本人がメールで了解すれば、法務局の側で登記まで済ませてくれます。
ただし売却を控えている方が、この仕組みが動くのを待つのは向きません。
いつ登記されるかを売主の側で決められないので、決済日から逆算する売買には合わないからです。
福岡市で今日できること
まず登記簿を取り、所有者の欄にある住所を、いまの住民票の住所と見比べてください。
同じであれば、この記事の手続きは要りません。
違っていたら、引っ越しの回数を数えて、必要な書類を書き出すところから始めます。
福岡市の不動産登記を扱う法務局は、区によって次の2か所です。
| 窓口 | 不動産登記で管轄する区・市 |
|---|---|
| 福岡法務局（本局） | 博多区・中央区・南区・東区、那珂川市 |
| 福岡法務局 西新出張所 | 早良区・城南区・西区、糸島市 |
お住まいの区ではなく、売る不動産がある区で管轄が決まります。
住宅ローンが残っている場合は、抵当権を消す手続きも同じ日にまとめて申請します。
その段取りは抵当権抹消の費用と手続き｜福岡法務局の窓口で説明しました。
売却に必要な書類の全体像は、売却に必要な書類と不動産売却の必要書類一覧にまとめてあります。
登記の住所が古いままかどうかも含めて見てほしい方は、15分無料相談をお使いください。
当社は提携する司法書士と一緒に、決済日から逆算した段取りを組みます。
出典：福岡法務局 管轄区域一覧