相続した農地を売りたい｜福岡の許可と転用の確認事項
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士田んぼや畑を相続したものの、自分では農業をしない。
草刈りの手間と毎年の固定資産税だけが続いていて、手放したいと考える方は少なくありません。
この記事は、そういう福岡市とその周辺の農地の所有者に向けて、売る前に何を確かめ、どの窓口に何を聞けばよいかを書いたものです。
先に結論を書きます。
農地は、宅地のように買主と売主の合意だけでは売れません。
農地のまま売るなら農業委員会の許可、宅地などに転用して売るなら県知事等の許可が、それぞれ必要です。
許可の見込みは地域や土地の区分で変わるため、この記事では断定せず、確認先を前提に書いています。
2. 農地を売る前に確かめる3つのこととは
3. 青地の農地は転用できるのか、除外はどうなるのか
4. 許可が下りなかったときのために、契約で何を決めておくか
5. 相談の前に用意する資料と、確認する窓口
6. 農地の売却を当社に相談するときは
相続した農地は、宅地と同じように売れるのか
売れますが、売る相手と手続きが宅地とは違います。
農地の売買には国の許可制度があり、許可を受けずに結んだ契約は効力が生じません。
どの許可が要るかは、買主がその土地で何をするかで決まります。
農地のまま売るときは、農業委員会の許可が要る（農地法3条）
買主が田畑のまま耕作する場合は、農地法3条の許可を市町村の農業委員会から受けます。
許可の対象は売買だけではなく、貸し借りも同じです。
買主になれるのは、取得した農地のすべてを効率的に耕作できる人です。
福岡市の農地情報提供事業の案内には、農作業に自ら常時従事すること（原則年間150日以上）といった条件も挙がっています。
つまり、農業をしない一般の方や、近所の知人に気軽に売る形は取れません。
買主の候補は、農業をしている近隣の方や、農業に参入する法人などに絞られる形です。
転用して売るときは、県知事等の許可が要る（農地法5条）
買主が宅地・駐車場・資材置き場などにするなら、農地を農地以外に変える転用の許可が要ります。
売買をともなう転用は農地法5条で、売主と買主が一緒に申請します。
許可を出すのは県知事、または福岡市のような指定市町村の長です。
窓口は、農地がある市町村の農業委員会です。
福岡市の場合、市街化区域の農地は許可ではなく、農業委員会への届出で足りるとされています。
一方、市街化調整区域の農地は許可の申請が必要です。
許可のない契約は無効で、無断で転用すると罰則がある
農林水産省は、許可を受けていない農地の売買・貸借の契約は無効だと説明しています。
無断で農地を転用した場合は、3年以下の懲役または300万円以下の罰金（法人は1億円以下）が科されることがあります。
買主が「あとで許可を取るから先に渡してほしい」と言ってきても、応じる理由はありません。
許可の前に所有権を移したり、工事に着手したりしないことが、売主を守る線になります。
農地を売る前に確かめる3つのこととは
確かめるのは、農用地区域（青地）かどうか、地域計画でどう位置づけられているか、市街化調整区域かどうかの3つです。
この3つで、転用の見込みと買主の探し方がほぼ決まります。
査定や買主探しより前に、市町村の農業委員会か農政担当課で聞いておくのが順序です。
農用地区域（青地）に入っているか
農用地区域は、市町村の農業振興地域整備計画で、農地として使い続ける土地と決められた区域です。
地図で青く塗られることから、青地と呼ぶ地域があります。
この区域内の農地は、計画で決められた用途以外の転用が認められないと、農林水産省が説明しています。
登記簿の地目が「田」「畑」のままか、現況が荒れ地になっているかは関係ありません。
青地かどうかは、市町村の農政担当課か農業委員会で確認できます。
地域計画（目標地図）で誰が使う農地とされているか
地域計画は、10年後の農地利用を市町村が地域ごとに定める計画です。
農業を担う人ごとに、使う農地を目標地図に表します。
農林水産省の資料では、福岡県で策定された地域計画は425地区、策定した市町村は52でした（令和7年4月末時点）。
農地の将来の使い手を、地域ごとに決める動きがすでに県内で進んでいます。
除外の要件にも「地域計画の達成に支障がないこと」があり、計画との関係は転用の見込みに響きます。
売る前に、自分の農地が計画のどこに入っているかを、農政担当課で聞いてください。
市街化調整区域かどうかは、別の制度で決まる
市街化調整区域は都市計画法の区域で、農地法や農振法とは別の制度です。
この2つは別々に規制がかかります。
たとえば、市街化調整区域の農地を宅地にしたい場合、農地の転用許可と、都市計画法の建築の許可を、それぞれ確かめることになります。
農地法の許可が下りても、建物が建てられるとは限りません。
建築の側は、市街化調整区域の土地の売り方で書きました。
この記事は、相続した農地そのものを手放す側の手続きに絞っています。
青地の農地は転用できるのか、除外はどうなるのか
青地の農地は、転用が原則認められません。
転用するには、先に農用地区域から外す「除外」が要り、除外には県知事の同意が必要です。
要件をすべて満たしても、必ず外せるとは限りません。
除外には要件がいくつもあり、県知事の同意が要る
農林水産省の説明では、除外の要件は6つあり、すべてを満たす必要があります。
代替できる土地が農用地区域の外にないこと、地域計画の達成に支障がないこと、農地の利用集積に支障がないこと、などが並びます。
基盤整備の事業が終わってから8年が過ぎていることも条件です。
この要件を市町村が確認したうえで、都道府県知事に協議し、同意を得ます。
除外は市町村の整備計画を変更する手続きで、売主が単独で決められるものではありません。
令和7年4月1日の改正で、県の面積目標が同意の基準に加わった
令和7年4月1日に施行された農振法の改正で、知事が同意するときの基準に、都道府県の面積目標の達成に支障がないことが加わりました。
農地の総量を将来も確保するという国の方針が、基準に入った形です。
この改正で、除外はこれまでより慎重に見られると考えておくのが現実的です。
転用できるかどうかは、土地ごとの事情と、その時点の運用で決まります。
「近所では宅地になった」という話を前提にせず、市町村の窓口で自分の土地の見込みを聞いてください。
許可が下りなかったときのために、契約で何を決めておくか
先に書面で決めておくのは、許可が下りなかった場合に契約を白紙に戻す条件です。
転用の許可は、売買の合意とは別の手続きで、結果を決めるのは農業委員会や県です。
許可が出る前提で契約を進めると、行き詰まったときに戻る道がありません。
許可を条件にして、解除の条件を決める
契約書には、許可が得られなかったときに契約が自動的に終わるのか、どちらかが解除できるのかを書きます。
許可の見込みの時期と、出ない場合の期限も決めておけば、売主だけが待たされる形を避けられます。
許可の前に所有権移転登記や引き渡しをしない、という点も明記しておきたいところです。
福岡市では、転用の許可申請に毎月の締切があり、標準処理期間は締切日から3週間（協議が要る場合は4週間）と案内されています。
契約から決済までの期間は、この日程を踏まえて組みます。
手付金は、許可が出ない場合の戻し方を決めておく
売買契約では、買主が手付金を渡すのが普通です。
契約が終わったとき、その手付金を返すのか売主が受け取れるのかは、契約書の文面で決まります。
そもそも許可が下りないのは、売主にも買主にも責任のない結果です。
だからこそ、返還の有無は契約の前に文面で決めておく項目です。
手付解除の期限と解除後の扱いは、手付の解除をめぐる裁判例の記事にまとめました。
農地は許可の見通しが立ちにくいぶん、解除の条件を丁寧に決める価値は高くなります。
相談の前に用意する資料と、確認する窓口
登記事項証明書・公図・納税通知書・現地の写真があると、窓口での話が早く進みます。
窓口は、農業委員会と農政担当課で役割が違うので、先に使い分けを知っておくと無駄足になりません。
用意する資料と、窓口の使い分け
相談のときに持っていくものは、次のとおりです。
- 登記事項証明書（所有者・地目・面積の確認用）
- 公図と地積測量図（場所と境界の確認用）
- 固定資産税の納税通知書（地番と評価額の確認用）
- 農地の現況が分かる写真（耕作の有無・草木の状態）
窓口は、売買・貸借の許可や転用の相談なら、農地がある市町村の農業委員会です。
福岡市の農地なら、窓口は農業委員会事務局（中央区天神1丁目8番1号・電話092-733-5777）です。
青地かどうかと地域計画での位置づけを答えるのは、市町村の農政担当課です。
福岡市の地域計画は、農林水産局（電話092-711-4852）が案内しています。
相続した農地は、所有者が変わった届出も農業委員会に出す必要があります。
福岡市の案内では、期限は「すみやかに」とだけ書かれているので、窓口で時期を確かめてください。
相続登記がまだなら、先に済ませてください。
売買の許可は所有者と買主が申請するもので、名義を整えてから進めるのが順序だからです。
登記の義務化と期限は、相続登記の義務化の記事にまとめました。
買主が見つからないとき・手放せないときの選択肢
農地のまま売れる相手は限られるため、買主が見つからない農地も出ます。
福岡市農業委員会には、売りたい農地を耕作する意思のある人に紹介する農地情報提供事業があります。
ただし、成約は保証されません。
登録される農地の多くは荒れた状態で、耕作できるように整える準備が要るとも案内されています。
出典：福岡市 農地情報提供事業
売れない農地を国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度も、農地は申請の対象になります。
ただし、承認には要件があります。
審査手数料は1筆あたり14,000円で、結果が不承認でも戻りません。
農地の場合は、事前に農業委員会へ相談する道もあると法務省は案内しています。
農地の売却を当社に相談するときは
農地の売却は、土地の区分や許可の見込みによって、当社が仲介できるかどうかが分かれます。
まず現状を伺い、必要なら農業委員会など確認先をご案内します。
売ると決めていない段階でも、15分の無料相談で話せます。
相談では、青地かどうか、相続登記が済んでいるか、売りたい時期はいつか、の3つを教えてください。
そこから、農業委員会へ先に聞くことと、当社が整理できることを分けて、順に進めます。
農地が荒れて近隣に迷惑をかけている場合や、固定資産税の負担が重い場合も、その状況をそのまま伝えてください。
価格の目安を先に知りたい方は、無料査定から申し込めます。
相続した不動産の全体の進め方は、相続した不動産の売却にまとめています。