【博多区吉塚】査定額の高さで選ぶと危ない理由と根拠の見方
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士「A社は査定額3,000万円、B社は2,500万円でした」
売主様の立場なら、迷わずA社に頼みたくなります。
「少しでも高く売りたい」と願うのは、所有者様として当然の心理です。
しかし、ここに不動産売却における最大の落とし穴があります。
その高い査定額は、本当に「売れる金額」なのでしょうか。
それとも、不動産会社があなたと「契約したいから」出した数字なのでしょうか。
今回は、吉塚エリアで数多くの取引を見てきた私たちが、不動産会社の「本音」と、高すぎる査定額が招くリスクについてお話しします。
これは、あなたの大切な不動産が「売れ残る」のを防ぐための、とても重要なお話です。
2. 吉塚エリアの買主様は、売主様以上に「相場」を調べています
3. 「ズルズル売れ残る」最大の原因は、途中で切り替えられない心理
4. 「価格」だけで選ばない。正しいパートナー選びの判断軸
5. まとめ
6. この記事に関係する公的資料
なぜ500万円も差が出る？「査定額」の正体と不動産会社の裏事情
まず、大前提として知っておいていただきたいことがあります。
それは、不動産会社が提示する「査定額」は、「この金額で必ず買い取ります」という保証額ではないということです。
あくまで「今の相場なら、これくらいで売れるかもしれません」という予想に過ぎません。
では、なぜ会社によって金額に大きな差が出るのでしょうか。
そこには、不動産会社の営業戦略が隠されています。
不動産会社が最初に欲しいのは「売買契約」ではありません
多くの売主様は、「不動産会社は家を売る（売買契約を結ぶ）ことが仕事」だと思っています。
もちろん最終ゴールはそこですが、営業担当者が最初に目指すのはそこではありません。
彼らが最初に欲しいのは、あなたから「うちの会社に売却活動を任せます」という依頼をもらうこと。
これを専門用語で「媒介契約（ばいかいけいやく）」と呼びます。
どんなに優秀な営業マンでも、この「媒介契約」を結んで物件を預からなければ、仕事が始まりません。
一括査定サイトなどを利用されている場合、ライバル会社が何社もいます。
その中であなたに選ばれる（媒介契約を取る）ための、一番手っ取り早い方法は何でしょうか。
それは、「他社よりも高い査定額を見せること」です。
「うちはこのエリアに強いので、高く売れますよ」とアピールし、まずは媒介契約を獲得する。
売却活動が始まった後に、「反応が悪いので値下げしましょう」と説得すればいい。
残念ながら、そう考えている会社が少なからず存在するのが現実です。
吉塚エリアの買主様は、売主様以上に「相場」を調べています
「でも、高く売り出して、もしその価格で買ってくれる人がいたらラッキーじゃないか」
そう思われるかもしれません。
しかし、今の吉塚エリアの不動産市場において、その「ラッキー」は極めて起こりにくくなっています。
理由は、買主様の情報収集能力が格段に上がっているからです。
スマホ世代は「相場」を熟知しています
現在、吉塚周辺でマイホームを探している中心層は、30代から40代のデジタルネイティブ世代です。
彼らは、SUUMOやアットホームなどのポータルサイトを毎日のようにチェックしています。
新着物件の通知設定をし、過去の取引事例も調べています。
つまり、売主様以上に「このエリアの相場はこれくらい」という感覚が鋭いのです。
そんな彼らが、相場より明らかに高い物件を見たらどう思うでしょうか。
「あ、これは高すぎるな」と判断し、詳細ページを開くことすらしません。
内覧に来て値段交渉が入るどころか、ネット上で「無視（スルー）」されてしまうのです。
どんなに素敵な写真や文章を載せても、価格設定が間違っていれば、検討の土俵にすら上がれません。
▼ あわせて読みたい：売り出しているのに家が売れない…。値下げの前に疑うべき「囲い込み」と、3ヶ月目の判断基準
「ズルズル売れ残る」最大の原因は、途中で切り替えられない心理
高値で売り出し、数ヶ月経っても売れない。
そんな時、「じゃあ不動産会社を変えよう」とすぐに決断できる売主様は、実は少数派です。
ここにも、高値査定の怖い罠があります。
「晒し物件」というレッテル
長期間ポータルサイトに掲載され続けている物件は、買主様から「売れ残り」と見なされます。
これを業界用語で「晒し物件（さらしぶっけん）」と言ったりします。
「何か問題があるんじゃないか」「もっと安くなるはずだ」と足元を見られ、結果的に相場よりも安く買い叩かれてしまうケースも珍しくありません。
一度頼むと、断りづらい
これが最も厄介な点かもしれません。
「一生懸命やってくれている担当者に申し訳ない」
「新しい不動産会社を探して、また一から手続きするのが面倒」
そう感じて、結局同じ会社で契約を更新（再契約）してしまう方が非常に多いのです。
「次はチラシを打ちますから」「繁忙期が来ますから」という言葉に期待をつなぎ、時間だけが過ぎていく。
その間にも、建物の築年数は経過し、市場価値は少しずつ下がっていきます。
だからこそ、最初のパートナー選び、つまり「最初の価格設定」が何よりも重要なのです。
「価格」だけで選ばない。正しいパートナー選びの判断軸
では、どうすればこのような失敗を防げるのでしょうか。
それは、査定額の「高さ」ではなく、その「根拠」と「戦略」で会社を選ぶことです。
魔法の質問「なぜこの価格なのですか？」
提示された査定額に対して、ぜひこう質問してみてください。
「なぜ、この価格で売れると思うのですか？」
この質問に対し、以下のように答えられる会社は信頼できます。
「吉塚〇丁目の類似物件がこの価格で成約したからです」
「現在、競合となる売り出し物件が少ないので、少し強気でも勝負できます」
逆に、以下のような答えなら要注意です。
「人気エリアですから大丈夫です」
「精一杯頑張らせていただきます」
根拠のない精神論や、耳触りの良い言葉だけの提案は、戦略とは呼べません。
「いつまでに売りたいか」から逆算する
売却には、お客様それぞれの事情があります。
「半年かかってもいいから、奇跡の高値を狙いたい」のか。
「住み替え先が決まっているから、3ヶ月以内に確実に現金化したい」のか。
ゴールが違えば、適正な売り出し価格も変わります。
あなたの事情を深く聞き取り、それに合わせたプラン（松・竹・梅）を提示してくれる担当者こそが、真のパートナーです。
まとめ
不動産売却において、「高い査定額」は魅力的です。
しかし、その数字に惑わされて「媒介契約」を結んでしまい、結果として大切な時間と資産価値を失っては本末転倒です。
吉塚エリアの市場は動いています。
買主様も賢くなっています。
だからこそ、私たちおもいで不動産は、あなたに「売れる根拠」のある数字しかお出ししません。
時には、ご希望の金額より低い査定額をお伝えすることもあります。
それは、あなたに「売れ残る痛み」を味わってほしくないからです。
もちろん、査定を依頼したからといって、すぐに売る必要はありません。
「まずは自分の家の正しい価値を知りたい」
「他社の査定額が適正かどうか確かめたい」
そんなセカンドオピニオンのようなご相談も大歓迎です。
モヤモヤしている不安を、一度私たちに話してみませんか。
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この記事に関係する公的資料
制度と税率は改正されます。
実際の判断は、上の公的資料の最新の内容と、税務署・法務局・税理士・司法書士への確認をあわせて行ってください。