親が認知症でも家は売れる？成年後見と家裁の許可
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士施設に入った親の家を売って、その費用に充てたい。
そう考えて動き出したとき、最初につまずくのが親御さんの判断能力です。
結論を先に書きます。
親御さんが売買契約の内容を理解できない状態であれば、子が代わりに売ることはできません。
委任状をもらっても、実印と印鑑証明書を預かっても、その売買契約は成立しません。
売るには家庭裁判所に成年後見人を選んでもらい、住まいだった家であれば、売却そのものについてもう一度許可を取る必要があります。
福岡市にお住まいなら、申立先は福岡家庭裁判所本庁の後見センター（中央区六本松）です。
この記事は、親御さんが認知症と診断されたあとで実家の売却を考えている方に向けて書いています。
売れるかどうかの分かれ目、申立ての手順と実費、許可が下りるまでの段取り、そして売ったあとに後見がどう続くかを順番に並べました。
親が認知症になったら、子が代わりに家を売れますか
売れません。
不動産の売買は、売主本人が内容を理解して意思を示すことで成立する契約です。
親子であることは、代わりに売る権限の根拠になりません。
契約を理解できない状態での売買は、あとから無効になる
民法3条の2は、意思表示をした時に意思能力を有しなかった場合、その法律行為を無効とすると定めています。
無効とは「はじめから効力が無い」という扱いです。
登記を移したあと、代金を受け取ったあとでも、ここを争われると全部を元に戻す話になります。
買主は家を失い、売主側は受け取った代金を返すところから始まります。
司法書士が登記の依頼を受けないのも、買主側の金融機関が融資を出さないのも、この無効を避けるためです。
出典：e-Gov法令検索 民法
委任状も印鑑証明書も、この場面では使えない
委任状は、本人が中身を分かったうえで「この人に任せる」と示す書面です。
任せる意思そのものが示せない状態では、委任状を作っても代理権は生まれません。
共有名義の不動産を売るとき、遠方の共有者が委任状で代理人を立てる方法とは、根っこが違う話になります。
そちらの手順は共有名義の売却で使う委任状｜代理人と持ち回りの順番にまとめました。
診断名ではなく、契約を理解できるかで分かれる
認知症という診断があるだけで、売却の道が閉じるわけではありません。
見られるのは診断名ではなく、売買契約という行為の意味を理解できるかどうかです。
実際に確かめるのは、医師が書く診断書、登記を担当する司法書士、それに買主側の金融機関です。
当社も媒介契約の前に、売主本人と直接お会いして意思を確認します。
ご本人から確認が取れない場合、当社は売却の手続きを先に進めません。
ここを飛ばして契約まで進むと、引き渡しの直前で登記が止まり、買主の住宅ローンの期限切れまで巻き込みます。
成年後見の申立ては、誰が、どこにしますか
申立てができるのは本人、配偶者、四親等内の親族、それに市長です。
申立先は本人の住所地を管轄する家庭裁判所で、福岡市の7区はすべて福岡家庭裁判所の本庁が担当します。
福岡市の7区は、中央区六本松の本庁へ
福岡家庭裁判所の本庁は、福岡市中央区六本松4-2-4にあります。
市営地下鉄七隈線の六本松駅①番出口から、歩いて3分ほどの合同庁舎です。
成年後見の窓口は1階の後見センターで、電話は092-981-9606。
管轄の基準は本人の住所地で、住民票の住所ではなく実際に生活している場所で判断されます。
親御さんが東区の自宅から中央区の施設へ移っていれば、基準になるのは施設の住所です。
どちらも福岡市内なら本庁の扱いです。
県外の施設へ移っているなら、窓口はその土地の家庭裁判所になります。
区役所や法務局で取る書類は福岡市7区の手続き窓口ガイドに区ごとにまとめてあります。
出典：福岡家庭裁判所 窓口案内
申立てる親族がいないときは、市長が申立てる
親族がどこにもいない、あるいは誰も申立てに動けない場合の受け皿が、福岡市長による申立てです。
窓口は福岡市の成年後見制度利用支援事業で、後見人の報酬を助成する制度も同じ事業の中に置かれています。
相談先は親御さんの年齢と状況で分かれます。
- 65歳以上の方は、お住まいの区の区役所 地域保健福祉課
- 知的障がいのある方は、各区の障がい者支援の窓口
- 精神障がいのある方は、保健所の精神保健・難病対策課
- 全体の調整は、福岡市 福祉局 地域包括ケア推進課（092-711-4373）
制度の相談だけなら、ふくふくプラザの推進センターで聞ける
申立てるかどうかを決める前に話を聞きたい段階でしたら、窓口は福岡市成年後見推進センターです。
場所は中央区荒戸3丁目3-39の福岡市市民福祉プラザ3階、通称ふくふくプラザです。
電話は092-753-6450、受付は火曜から土曜の午前9時から午後5時まで。
来所して相談する場合は予約が要ります。
司法書士会のリーガルサポート福岡支部（092-738-7050）は、平日の午後1時から3時に電話相談を受けています。
こちらは申立書類の書き方まで踏み込んで聞ける窓口です。
申立てにいくらかかり、どれくらい待ちますか
印紙と切手で7,400円、戸籍などの取り寄せで1〜2万円。
鑑定が行われる場合に10万円程度が加わり、審理の期間は1〜2か月が多いとされています。
実費の内訳
下の表は、福岡家庭裁判所の令和7年10月版の手引に載っている後見開始の申立ての費用です。
表は横にスクロールして確認できます。
| 何に | いくら | 納め方 |
|---|---|---|
| 申立手数料 | 800円 | 収入印紙を申立書に貼る |
| 登記手数料 | 2,600円 | 収入印紙。申立書には貼らない |
| 郵便切手（後見） | 4,000円 | 切手のまま提出。余れば切手で返る |
| 戸籍・住民票など | 1〜2万円 | 区役所・法務局で取り寄せ |
| 鑑定費用 | 10万円程度 | 鑑定を行うと決まってから納める |
鑑定が無ければ、合計は2〜3万円台で収まります。
3,000万円で売れる家の手続きとして見れば、売却代金の0.1%にも届きません。
親御さんの判断能力が理由で売却そのものが止まる場合と比べれば、金額の面で迷うところは少ない部分です。
手続費用は原則として申立てた人の負担になります。
ただし申立書の「手続費用の上申」欄で本人負担を希望し、そのとおりの審判が出れば、あとで本人の財産から返してもらえる扱いになります。
出典：裁判所 後見開始
鑑定は、行われないこともある
後見と保佐では、法律上は原則として医師の鑑定が必要です。
とはいえ診断書や申立書類の内容を総合的に見て、鑑定を省く運用もあります。
鑑定費用は申立ての時点では納めません。
行うと決まった段階で、診断書付票に書かれた金額を家庭裁判所へ納めます。
先に10万円を用意しておく必要はなく、申立ての時点で出るのは印紙と切手の7,400円からです。
売り出せるのは、審判が出たあと
審理の期間は、鑑定を行うかどうかや親族への照会の進み方で変わります。
鑑定の無い一般的な事案なら申立てから1〜2か月で審判が出ることが多く、鑑定や照会が入ると長くなります。
気をつけたいのは、後見人が決まった時点でまだ売り出せないという点です。
住まいだった家の場合、このあとに居住用不動産の処分の許可という別の手続きが入ります。
申立てから引き渡しまでを考えると、数か月単位で見ておく流れになります。
施設の入所費用の支払いに充てたいなら、入所の相談と同じ時期に動き出すのが現実的です。
後見人が決まれば、すぐ売れますか
住まいだった家は、もう一段、家庭裁判所の許可が必要です。
後見人が付いたからといって、後見人の判断だけで実家を売れる形にはなりません。
居住用不動産の処分には、家庭裁判所の許可が要る
民法859条の3が決めているのは、成年後見人が本人の居住の用に供する建物やその敷地を処分するときの手順です。
売却・賃貸・賃貸借の解除・抵当権の設定などをするには、家庭裁判所の許可を得なければならないと書かれています。
許可を得ないままされた処分は無効です。
本人が住む場所を失う決定なので、後見人1人の判断に委ねない作りになっています。
「居住用」は、いま住んでいるかだけで決まらない
施設に入っていて誰も住んでいない家でも、この許可の対象になる場合があります。
入所する前に生活していた家、将来帰る可能性が残っている家は、本人の住まいとして扱われる余地があるためです。
対象かどうかを決めるのは家庭裁判所で、後見人も当社も決められません。
そのため許可の申立てでは、売る理由を資料で示す形になります。
施設費用に充てたい、空き家のままだと維持費と管理の負担が続く、建物が傷んで近隣に迷惑がかかる——こうした事情です。
収支の見通しや現況の写真と一緒に出す形になります。
売らずに持ち続ける前提で見積もるなら、当社の空き家管理は月6,600円からで、売却のご依頼は要りません。
毎月の巡回と写真つきの報告が残るので、家の状態を家庭裁判所へ説明する材料にもなります。
売買契約は「許可が下りたら」の形で組む
許可の見込みで引き渡し日を先に決めてしまうと、許可が間に合わなかったときに買主へ違約の話が及びます。
当社は、許可が出る前に引き渡し日を確定させません。
買主には、家庭裁判所の許可を前提にした売買であることを、買付けの段階でお伝えします。
住宅ローンを使う買主の場合、融資の承認には期限があるので、そこと許可の見込みを並べて日程を組みます。
日程の調整先を1社に絞りたい場合の選び方が、当社が買主になる直接買取です。
買取では仲介手数料はかかりませんが、登記費用などの別の費用は残ります。
どの売り方でも、許可が下りるまで売買の効力を確定させない点は変わりません。
売ったあと、後見はどうなりますか
売却が終わっても、後見は終わりません。
家を売るために始めた手続きでも、目的を果たせば自動的に閉じる——という作りにはなっていないためです。
後見は、本人が亡くなるまで続く
後見人の仕事は、本人が判断能力を取り戻して家庭裁判所の取消しの審判を受けるか、本人が亡くなるまで続きます。
後見人が途中でやめるには、正当な事由と家庭裁判所の許可が必要です。
子が後見人になった場合、家の売却が終わったあとも、毎年の財産目録や収支の報告が続く形になります。
親族ではなく弁護士や司法書士が選ばれることもあり、誰が後見人になるかを申立てた人が決められるわけではありません。
後見人の報酬は、家庭裁判所が決める
後見人が報酬を受け取るには、家庭裁判所へ報酬付与の申立てをして、審判を受ける必要があります。
額の基準は法律で決まっておらず、後見の事務の内容と本人の財産の状況から裁判官が判断します。
決まった額に対して不服を申し立てることはできません。
報酬が出るのは本人の財産からで、売却代金もそこに入ります。
売却で現金が増えたあとの報酬をどう見るかも、家庭裁判所の判断です。
出典：裁判所 報酬の付与
売却代金は親のお金で、子の生活費には使えない
後見人が管理するのは本人の財産なので、売却代金の使い道も本人のためのものに限られます。
施設の費用、医療費、固定資産税や住民税の支払いは、本人のための支出です。
子の生活費や、兄弟へ分けるお金として出すことはできません。
兄弟で分けるのは、相続が起きたあとの話になります。
売ったお金を分ける段取りは換価分割で実家を売ると1人いくら｜兄弟3人で計算に分けて書きました。
親が元気なうちにできることはありますか
判断能力が残っている段階なら、本人の意思で売る選択肢がそのまま使えます。
将来に備える仕組みとしては、任意後見と家族信託という別の制度があります。
任意後見は、契約しただけでは効力が出ない
任意後見は、元気なうちに自分で後見人を選んで公正証書で契約しておく制度です。
法務省の説明では、この契約は家庭裁判所が任意後見監督人を選任した時から効力が生じます。
契約書を作った日から効き始めるものではなく、判断能力が落ちてから家庭裁判所へ申立てる段取りが残ります。
任意後見人に与えられるのは代理権だけで、本人がした契約を取り消す権限はありません。
家族信託は、家庭裁判所が関わらない別の仕組み
家族信託（民事信託）は、財産の管理や処分を家族に託す契約です。
後見と違って家庭裁判所の関与が無く、居住用不動産の許可という手続きも出てきません。
そのぶん契約の中身の設計と、登記や税務の確認が要ります。
どちらを選ぶかは、当社が助言できる領域ではありません。
登記は司法書士、税金の判断は税理士の仕事と法律で分かれています（司法書士法73条・税理士法52条）。
当社は提携する司法書士・税理士へおつなぎするところまでを担います。
売るかどうかの前に、いまの値段を把握しておく
生前に売るか相続後に売るかで、使える特例と手続きが変わります。
比較は親の家は生前と相続後のどちらで売るのが良いかにまとめました。
親御さんの判断能力がはっきりしているうちに金額の見当を付けておくと、後見の申立てが必要になった場面でも、売る理由を数字で説明できます。
区ごとの相場は福岡市の売却相場で確かめられます。
次に何をすればよいか
親御さんとまだ話せる状態なら、順番は査定が先です。
無料査定で金額の見当を付けてから、売るか持ち続けるかを一緒に決めてください。
すでに判断能力が難しい段階なら、先に動かすのは成年後見の申立てです。
制度の相談は福岡市成年後見推進センターか区役所の地域保健福祉課、書類の相談は司法書士へ。
そのあいだの家の管理と、売却の見通しについては当社でお受けします。
どこから手を付けるか迷う段階でしたら、15分の無料相談で現在の状況を整理するところから始めてください。
相続した不動産の売却と専門家のご紹介は福岡市の相続不動産売却にまとめています。