福岡市西区の不動産売却相場｜土地の㎡単価が駅で3.7倍

福岡市西区の不動産売却相場は、いくらぐらいですか？

直近2年の中央値は、マンションの3LDK系で2,700万円、戸建てで3,900万円、土地で3,100万円です。

集計した件数はマンション233件・戸建て222件・土地171件で、合計626件。

戸建てと土地を足すと393件になり、マンションの233件より多く動いている区になります。

マンションは3LDK系で2,700万円、4LDK以上で3,000万円

間取りで切ると、西区のマンションは次の5つに分かれました。

間取り	中央値	㎡単価	件数
1R・1K・1DK	570万円	272,000円/㎡	14件
1LDK系	1,800万円	466,667円/㎡	9件
2LDK系	2,000万円	333,333円/㎡	24件
3LDK系	2,700万円	400,000円/㎡	126件
4LDK以上	3,000万円	333,333円/㎡	46件

126件と46件が3LDK系と4LDK以上に集まっており、この2つで判別できた219件の8割近くを占めます。

いっぽう1LDK系は9件しかありません。

件数が1桁の帯は、1件の特殊な取引で中央値が動きます。

ご自分の間取りの数値を見るときは、件数も一緒に見てください。

戸建ては3,900万円・165㎡、土地は3,100万円・240㎡

戸建ての中央値は3,900万円、面積の中央値は165㎡、㎡単価は245,438円です。

土地は中央値3,100万円、面積240㎡、㎡単価130,000円。

この130,000円という土地の単価は、7区のなかでいちばん低い数字になります。

中央区の600,000円と比べると4.6倍の差。

ところが総額で見ると、西区の3,100万円は中央区の1億2,500万円の4分の1です。

単価の4.6倍ほど離れないのは、面積が広いぶん総額が埋め合わせているためです。

土地の面積240㎡は、東区と並んで7区で最も広い

西区の土地の面積の中央値は240㎡で、坪に直すと約72坪になります。

博多区の200㎡、中央区の210㎡より広く、東区の240㎡と並ぶ7区の最大値。

広い土地は、そのままの大きさで買える個人が限られます。

そのため買主が「2区画に割れるか」を見てから値段を決める、という進み方になりやすいのが西区の土地です。

間取り別・面積別のすべての数値は福岡市西区の不動産売却相場のページに載せています。

出典：福岡市 西区の概要

西区の土地は、駅によって単価が3.7倍ちがいます

姪浜の土地の㎡単価は285,000円、九大学研都市は77,000円でした。

3.7倍の差です。

区の中央値130,000円は、この2つのあいだのどこかにある数字にすぎません。

駅別に見た土地の中央値

駅	土地の中央値	㎡単価	面積	件数
姪浜	4,300万円	285,000円/㎡	168㎡	36件
橋本	3,200万円	140,000円/㎡	330㎡	39件
九大学研都市	2,700万円	77,000円/㎡	265㎡	44件

今宿は、マンションと戸建ての数値は出していますが、土地は出していません。

集計に使う最低件数を30件としており、今宿の土地はそこに届かなかったためです。

件数の足りない駅で中央値を出すと、1件の取引で数字が大きく動きます。

なお1つの町には最大3つの駅が付くため、同じ取引が複数の駅に数えられます。

駅をまたいで件数を合計しないでください。

単価が低い駅ほど、面積が広い

姪浜の168㎡に対して、橋本は330㎡、九大学研都市は265㎡です。

単価がいちばん低い橋本が、面積ではいちばん広くなっています。

結果として総額は2,700万〜4,300万円の幅に収まり、単価の3.7倍ほどは離れません。

売り出し価格を考えるときに見るのは、総額よりも㎡単価と面積の組み合わせです。

ここを分けずに「西区の土地は3,100万円」と覚えると、姪浜の物件では1,200万円低く見積もることになります。

同じ並びは戸建てにも出ています。

姪浜の戸建ては中央値4,600万円・面積115㎡・㎡単価415,385円で、59件。

九大学研都市は3,900万円・200㎡・191,440円で、42件でした。

総額の差は700万円ですが、単価は2.2倍ひらいています。

姪浜は狭い土地に高い単価、学研都市は広い土地に安い単価という形。

戸建てを売るときも、総額だけを隣の家と比べると読み違えます。

10年の推移は−0.5%。ただし駅別では逆を向く

西区の土地の㎡単価の中央値は、2016年の96,000円から2025年の95,500円へ、10年で−0.5%でした。

7区のうち土地が伸びていないのは西区だけで、ほかの6区は+62%から+134%です。

ただしこの数字を「西区の土地は下がった」と読むと、判断を誤ります。

駅別に見ると、姪浜は+87.5%、橋本は+75.4%と伸びていました。

下がっているのは九大学研都市の−30.5%だけ。

学研都市のまわりは面積の大きい土地が多く、その年にどんな土地が出たかで単価の中央値が動きます。

区全体の−0.5%は、値動きではなく取引の中身に振られた結果です。

これから上がるか下がるかという見通しは、この数字からは出せません。

同じ物件を追いかけた値動きではなく、その年に売れた物件の単価を並べたものだからです。

新興住宅地と旧集落では、売る前の調べ方が変わります

西区には2018年にできた新しい市街地と、線引きの前からある旧集落の両方があります。

同じ西区でも、市街化調整区域に入っているかどうかで買える人が変わります。

売り出す前に確かめるのは、この都市計画の区分です。

九大学研都市・西都は2018年にできた市街地

九州大学の伊都キャンパスへの移転が完了したのは2018年9月です。

JR九大学研都市駅を中心に新しい市街地ができ、西区の人口は右肩上がりの伸びを保ってきました。

区画が整っていて、買主も住宅を建てる個人が中心になります。

マンションの㎡単価は436,364円で、地下鉄が通る姪浜の381,818円を上回ります。

駅の新しさが、そのまま建物の新しさになっているためです。

今宿・周船寺・元岡には市街化調整区域が広がる

西区の耕地面積は、福岡市全体の半分以上を占めます。

相続した田畑を手放したい場合は、農地法の許可などが別に要ります（相続した農地を売りたい｜福岡の許可と転用の確認事項）。

農地と山林が多いぶん、市街化調整区域も広く残っています。

市街化調整区域とは、市街化を抑える区域として都市計画法で定められたものです。

原則として建物を建てられないため、買主は「自分が建てられるか」を先に確かめます。

売主が知らないまま売り出して、問い合わせが来たところで話が止まる、という詰まり方です。

出典：福岡市 市街化調整区域とは何か

区域指定型制度の指定区域かどうかで、買主が変わる

福岡市には、市街化調整区域のなかでも住宅を建てられる区域を指定する制度があります。

都市計画法第34条第11号・第12号にもとづく区域指定型制度です。

指定区域に入っていれば、誰でも住宅や小規模な店舗を建てられます。

大きすぎる敷地を分割して、それぞれを宅地として使うこともできます。

空き家を賃貸住宅や貸店舗として第三者に貸すことも可能。

指定の土台になるのが「既存集落」です。

線引きの日より前から概ね50以上の建築物が集まっている区域を指します。

それぞれの敷地が概ね50メートル以内の間隔で並んでいることも、要件のひとつ。

今宿・周船寺・元岡のような旧集落が、この形に当てはまります。

売主にとって効いてくるのは、指定区域の内か外かで買主の数が変わるところです。

外であれば、買えるのは農家の分家など要件を満たす人に限られます。

内であれば、住宅を建てたい個人が普通に買えます。

同じ面積・同じ接道でも、ここで問い合わせの数が変わってきました。

先に調べておけば、募集の文面にその一文を入れられます。

出典：福岡市 区域指定型制度とは何か

広い土地を売る前に、確かめる3つのこと

確かめるのは都市計画の区分、境界、分割できるかの3つです。

どれも売り出したあとに分かると、価格の引き下げか契約の解除につながるものです。

都市計画の区分は「福岡市Webまっぷ」で先に見る

用途地域と市街化調整区域の線は、福岡市がWebまっぷで公開しています。

2,500分の1から5,000分の1の縮尺で見られ、印刷もできます。

ご自分の土地が線のどちら側にあるかを、売り出す前に確かめてください。

区役所や法務局でどの書類を取るかは福岡市7区の手続き窓口ガイドにまとめています。

出典：福岡市Webまっぷ

境界が出ていないと、引渡しの直前で測量を求められる

240㎡の土地になると、隣地と接する長さもそれだけ長くなるのです。

境界の杭が抜けていたり、塀が越境していたりする確率も上がります。

境界が確認できていないと、買主から確定測量を求められます。

確定測量の費用は40〜60万円程度。

3,100万円で売れる土地なら、手取りが1.3〜1.9%削られる計算になります。

官民境界が絡むと、市の立ち会いを待つ時間も加わります。

査定から決済までのどの段階でこれを片づけるかは、福岡市で土地を売る流れに並べました。

費用と期間の内訳は確定測量の費用と期間に書きました。

手元に地積測量図が無いときの取り寄せ先は、間取り図や測量図が無い｜法務局で取れる図面にまとめています。

分割して売れるかどうかで、買主の層が変わる

240㎡を1区画で売るか、2区画に割って売るかで、声をかける相手が変わります。

1区画なら、広い庭や駐車場を求める個人。

2区画なら、建売を手がける事業者も候補に入ります。

ただし分割できるかどうかは、接道の幅と都市計画の区分で決まります。

市街化調整区域では、指定区域に入っていなければ分割しても建てられません。

当社は福岡市の土地売却で、測量・境界・接道の調査から入る形をとっています。

西区で売ると決めたら、どこから始めますか？

最初にやるのは、区の中央値ではなく自分の帯の数値を選ぶことです。

間取り・面積・駅までの距離で、近いものを1つ決めてください。

そのうえで都市計画の区分を確かめます。

この2つが揃うと、査定額を見たときに根拠を聞き返せるようになります。

売り出し価格は、期限があるかどうかで変わる

当社は2024年に、西区のマンションの売却をお手伝いしました。

住み替えのためのご売却で、空室だったのでご案内はしやすい状態でした。

売り急ぐ必要がなかったため、高めの価格から売り出しています。

時間はかかりましたが、成約想定価格より高い金額で決まりました。

いっぽうで期限が決まっている場合は、同じ価格からは出しません。

ほかの事例は売却事例に載せています。

売却価格から引かれるのは、仲介手数料・印紙税・抵当権抹消の費用・譲渡所得税です。

3,100万円で売れても、手元に残るのは同じ額ではありません。

引かれる順番と金額は手取りの試算で計算できます。

西区の物件について個別の目安が必要なら、無料査定からご相談ください。