相続した家を売ると扶養から外れる？申告と保険料
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士相続した実家を売った方、これから売る予定の方に向けた記事です。
気にされているのは、たいてい2つ。
確定申告をしないといけないのか、そしてご家族の扶養から外れてしまわないかという点です。
先に、見落としどころを1つ。
扶養の判定に使う「合計所得金額」には、3,000万円の特別控除を引く前の譲渡所得が入ります。
控除を使って所得税が0円になった年でも、扶養の判定では売った利益がそのまま数えられる場合も。
一方で、福岡市の国民健康保険料は、特別控除を引いたあとの額で計算されます。
同じ1回の売却が、制度によって違う数字で見られるわけです。
個別の税額や申告書の書き方は税理士の仕事なので、ここでは判断の順番と確かめる先を整理します。
相続した不動産を売ったら、確定申告は要りますか？
売って利益が出たのなら、翌年に申告します。
利益が出なかった場合でも、特例を使うのであれば申告が必要です。
どちらにも当てはまらないときだけ、譲渡についての申告は要りません。
利益が出たら、翌年の2月16日から3月15日までに申告する
譲渡所得は、売った金額から取得費と譲渡費用を引いて計算します。
この金額がプラスになれば、売った翌年の確定申告で納める形です。
申告の期間は、原則として翌年の2月16日から3月15日まで。
期限の日が土曜・日曜にあたる年は、翌開庁日へずれます。
売った年の12月31日時点ではなく、引渡しの日を基準に「どの年の売却か」が決まります。
年末に決済が寄る取引では、1日違いで申告する年が変わるため、決済日は早めに決めてください。
税率は所有期間で分かれ、長期譲渡所得が20.315%、短期譲渡所得が39.63%です。
相続した家で勘違いが起きやすいのは、この所有期間の数え方。
相続で取得した資産は、亡くなった方が買った日を引き継いで数えます。
相続してすぐ売っても、親が30年前に買った家なら長期譲渡所得で計算される形です。
「相続したばかりだから短期の39.63%だろう」と見込むと、手取りの予想が実際より低く出ます。
住民税は、所得税の確定申告をすれば別に申告する必要がありません。
利益が出なくても、特例を使うなら申告が要る
相続した家の売却でよく使われる特例は3つです。
表は横にスクロールして確認できます。
| 特例 | どんなときに使うか |
|---|---|
| 相続空き家の3,000万円控除 | 亡くなった方が1人で住んでいた家を相続して売ったとき |
| 取得費加算の特例 | 相続税を納めた人が、期限内に売ったとき |
| 居住用の3,000万円控除 | 自分が住んでいた家を売ったとき |
どれも、確定申告をしなければ適用されません。
「控除で税金が0円になるから申告しなくてよい」という順番ではなく、申告して初めて0円になります。
取得費加算の特例は、相続開始から3年10か月以内という期限付きです。
期限を過ぎると、相続税を納めていても使えません。
要件と必要書類は取得費加算の特例の期限は3年10か月に書きました。
取得費が分からない実家は、利益が大きく出やすい
相続した家でいちばん多い困りごとが、買ったときの金額が分からないことです。
売買契約書が出てこない場合、取得費は売却価格の5%として計算する方法があります。
この方法を使うと、売却価格の95%が利益として扱われます。
1,000万円で売れた家なら、950万円が譲渡所得の計算の出発点になる形です。
扶養や保険料の話が大きくなるのは、ほとんどがこのケース。
先に探してほしい資料は取得費が不明な実家の売却、概算5%の注意点に並べてあります。
売った年に、扶養から外れることがありますか？
あります。
所得税の扶養は、その年の合計所得金額で判定するからです。
譲渡所得は、申告分離課税であっても合計所得金額に加えられます。
扶養の判定に使うのは「合計所得金額」
合計所得金額は、給与や年金などの所得を合計し、申告分離課税の所得を足した金額です。
退職所得と山林所得も加えた金額です。
繰越控除を受けている場合は、その適用前の金額で計算します。
年金だけで暮らしている方が家を売ると、その年だけ合計所得金額が跳ね上がります。
翌年には元に戻るため、影響が出るのは原則としてその1年ぶん。
裏を返すと、売る年を分けても1回の売却の利益は分かれません。
共有名義の実家であれば、持分ごとに各自の譲渡所得として分かれます。
兄弟3人の共有なら、3人それぞれの合計所得金額に自分の持分ぶんが入る形です。
1人だけが扶養に入っている場合、その方の持分をどうするかが話し合いの材料になります。
扶養親族や配偶者の所得要件の金額は、令和7年度の改正で引き上げられ、その後も見直しが続いています。
いくらで線が引かれるかは、国税庁の最新の案内か、税理士へご確認ください。
3,000万円控除を引く前の金額で判定される
ここがこの記事でいちばんお伝えしたいところです。
国税庁の確定申告の手引きは、合計所得金額について「土地や建物などに係る譲渡所得は特別控除前の金額」と書いています。
3,000万円の特別控除を使って所得税が0円になっても、扶養の判定では控除前の譲渡所得が数えられます。
たとえば1,500万円の利益が出て、控除で課税される金額が0円になった場合。
所得税は出ませんが、合計所得金額には1,500万円が入る形です。
結果として、その年はご家族の扶養から外れる可能性があります。
扶養から外れると、扶養していた側の所得税と住民税が増える形。
売る前にここを確かめておけば、ご家族で金額を分かち合う話し合いもできます。
扶養する側の控除も、合計所得金額で切れる
逆のパターン、つまり扶養している側が売る場合です。
国税庁の手引きは、土地の売却などで合計所得金額が1,000万円を超える場合、配偶者控除と配偶者特別控除の適用を受けられないと書いています。
働いている世代が実家を売った年に、配偶者控除だけが消えるという形。
年末調整では把握されないため、確定申告で自分で直すことになります。
会社員の方が売った年は、年末調整の書類を出す前に税理士へ確かめてください。
健康保険や保険料には、どう響きますか？
所得税とは別の計算で響きます。
国民健康保険料は前年の所得で決まるため、売った翌年度の保険料が上がる形です。
ただし、使われる数字は所得税の扶養判定とは別もの。
福岡市の国民健康保険料は「特別控除後」で計算される
福岡市は、国民健康保険料の所得割について、前年の総所得金額等から基礎控除43万円を引いた額を基礎にすると説明しています。
そして、土地・建物の譲渡所得は特別控除後の額で総所得金額等に含まれると書かれています。
扶養の判定は控除前、福岡市の保険料は控除後。
同じ売却でも、見られる数字が違う点に気をつけてください。
3,000万円控除で利益が全額消える売却であれば、保険料への影響は抑えられる形になります。
逆に、控除を使えない売却では、翌年度の保険料が上がります。
国民健康保険に入っているのは、自営業の方・年金で暮らす74歳までの方です。
福岡市の保険料は、基礎分・支援分・介護分・子ども分の4つに分かれています。
所得割はこの区分ごとに料率が決まり、介護分は40歳から64歳の方にかかります。
売った翌年度に上がるのは、このうち所得割の部分です。
料率は年度ごとに決まるため、金額の見込みは区役所の保険年金担当へお尋ねください。
なお、医療費の自己負担の上限額も前年の所得で区分が変わる仕組みです。
通院や入院が続いている方は、保険料だけでなくこの区分も窓口で確かめてください。
会社の健康保険の被扶養者は、保険者の基準で判断される
ご家族の勤め先の健康保険に被扶養者として入っている場合、判定の仕組みが変わります。
被扶養者の認定は、加入している健康保険の保険者が基準を定めています。
所得税の扶養の基準とそのまま同じではありません。
不動産を売った代金を収入として扱うかどうかも、保険者の取り扱いによります。
売る前に、保険証に書かれている保険者へ直接ご確認ください。
75歳以上の方は後期高齢者医療制度に入っているため、そちらの保険料も前年の所得で変わります。
売る前・売った後に、順番として何をしますか
順番を間違えると、戻せない項目があります。
戻せないのは、決済日と、年末調整の書類。
どちらも売る前に手を打てる項目です。
売る前に、税理士へ「扶養と保険料」まで含めて聞く
税理士へご相談するとき、譲渡所得税だけを聞いて終わる方が多くいらっしゃいます。
聞いてほしいのは4つです。
- どの特例が使えるか、使うために何の書類が要るか
- 控除前の譲渡所得がいくらになるか（扶養の判定に使う金額）
- 扶養から外れた場合、ご家族の税額がどれだけ増えるか
- 翌年度の保険料がどう変わるか（加入している制度で分けて）
2つめを聞いておかないと、扶養の話が売った翌年まで分かりません。
相続した家を売る全体の流れは相続した実家を売却する流れに6つの手順で書いてあります。
売った年のうちに、扶養の届出を確認する
扶養から外れる年は、年末調整の前に勤め先へ伝えるのが順番です。
伝えずに年末調整を済ませると、あとで差額を納めることになります。
健康保険の被扶養者から外れる場合は、国民健康保険への切り替えの届出も出てきます。
福岡市では、お住まいの区役所の保険年金担当が窓口。
どの窓口で何ができるかは売却の窓口一覧にまとめてあります。
福岡市の実家で、当社がしていること
当社は税額の計算をしません。
その代わりに出すのが、税理士へ渡せる形の数字です。
売却価格の見込み、引渡しの時期、譲渡費用の内訳の3つです。
売却の数字を先に出して、税理士へ渡せる形にする
譲渡所得の計算には、売却価格と取得費と譲渡費用が要ります。
このうち売却価格の見込みと譲渡費用は、当社がお出しできます。
決済の時期も、扶養の判定に関わるため早めにご相談ください。
12月決済か1月決済かで、申告する年と、扶養から外れる年がずれるためです。
売ると決めていない段階なら15分無料相談でお受けしています。
結論が出るまで家を空けておくのであれば、空き家管理を月6,600円（税込）から承ります。
税額と登記は、税理士・司法書士へつなぐ
譲渡所得税や相続税の個別の判断は税理士、相続登記は司法書士の仕事です。
税理士法52条と司法書士法73条が、資格のない者の取扱いを禁じているためです。
当社は(公社)福岡県宅地建物取引業協会の会員として、連携する税理士・司法書士へおつなぎしています。
売る前に相続登記が必要な点も変わりません。
最後に1つだけ。
扶養に入っている方が実家を売るときは、売る前に「控除前の利益はいくらになりそうか」を聞いてください。
その1問だけで、ご家族の税額が動くかどうかが分かります。