福岡市のオフィス空室率の読み方｜一棟ビルを売る前に
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士「福岡のオフィス空室率が下がった」という記事を見て、自分のビルの値段が上がったのかが分からない。
福岡市でビルをお持ちの方から、こうしたご質問をいただきます。
先に結論を申し上げると、公表されている空室率は地区の平均で、ご自分のビルの数字ではありません。
作っているのも国や福岡市ではなく、民間の仲介会社です。
この記事でご説明するのは、その数字が誰のどんな集計なのかと、空室率や賃料が売却価格に効く仕組みです。
価格や空室率の先行きは書きません。
将来の見通しを売主に断定してお伝えすることは、宅地建物取引業法が禁じているためです。
2. 平均空室率を、自分のビルに当てはめてよいのですか
3. 空室率と賃料は、売却価格にどう効くのですか
4. 基準地価の商業地と、どう並べて読むのですか
5. 売る前に確かめておくのは何ですか
福岡市のオフィス空室率は、誰が公表しているのですか
民間の仲介会社が、それぞれ自社の調査として公表しています。
国や市の統計ではない
三鬼商事や三幸エステートといった、オフィス仲介を手がける会社が調べて出しています。
国の統計ではないため、どの会社の数字を見ているかで値が変わる前提です。
福岡市が公表している統計でもありません。
それでも見る値打ちはあります。
買主になる投資家や事業会社も、同じ数字を見て判断しているためです。
売主が同じ資料を読んでおくと、査定額の説明を同じ土台で聞けます。
集計の範囲と定義が会社ごとに違う
各社が決めているのは、対象の地区と、対象にするビルの条件です。
- どの地区をひとまとめに「福岡の中心部」と呼ぶか
- 延床面積や基準階面積がどれ以上のビルを対象にするか
- 賃料を募集賃料で見るか、成約賃料で見るか
- 空室を「募集中の床」で数えるか、契約の切れた床まで入れるか
この条件が違えば、同じ月の同じ街でも数字はそろいません。
2社の数字を並べて「上がった・下がった」と比べるのは、物差しが違うものを比べる形になります。
比べるなら、同じ会社の同じ調査の、前の月や前の年と見てください。
とくに賃料は、募集賃料か成約賃料かで意味が変わります。
募集賃料は貸す側が出している希望額で、実際に契約した金額ではありません。
フリーレント（入居後の一定期間を無料にする条件）が付いていても、募集賃料の額面は下がりません。
そのため、募集賃料の水準が保たれたまま、実際の手取りが減っていることもあります。
公表値の例（2026年8月時点）
2026年8月時点・福岡ビジネス地区6地区の平均・三鬼商事調べで、平均空室率は4.81%、平均賃料は坪あたり12,627円でした。
この記事ではこの1点だけを例として引きます。
最新の値は毎月更新されるので、売却を考える時点のものをご自分で確かめてください。
記事やニュースで数字を見たときは、次の3つを先に押さえてください。
- どの会社の調査か（会社名が書かれていない数字は比べられません）
- 何年何月の時点か
- どの地区を、どの規模のビルまで含めた平均か
この3つが書かれていない数字は、前の月との比較にも使えません。
平均空室率を、自分のビルに当てはめてよいのですか
当てはめられません。
「6地区の平均」は天神だけの数字ではない
福岡ビジネス地区という区分は、天神・博多駅前などを含む複数の地区をまとめたものです。
平均は、その全部を足して割った1つの数字です。
地区ごとに見ると向きが違うことがあるため、平均が下がった月に自分の街が上がっていることもあります。
規模の条件で、対象から外れているビルがある
各社の調査で決まっているのは、対象にするビルの規模の下限です。
小規模な自社ビルや、住宅と事務所が混ざった建物は、その下限に届かず集計に入っていない場合があります。
集計に入っていないビルの持ち主が平均を見ても、自分の床が埋まるかどうかは分かりません。
築年でも分かれます。
新しいビルに移る借り手が出た街では、同じ街の築古ビルに空室が残ることがあります。
平均が下がっていても、築年が古い側の空室が埋まったとは限りません。
自分のビルの空室率は、レントロールで出す
ご自分のビルの数字は、レントロール（各区画の賃料と契約の一覧）から出せます。
空いている床の面積を、貸せる床の合計で割った値です。
これを公表値と並べると、平均より埋まっているのか空いているのかが分かります。
たとえば貸せる床の合計が400平方メートルで、空いているのが80平方メートルなら、空室率は20%です。
この20%を、先に挙げた2026年8月時点の平均4.81%と並べます。
4倍ほど高いため、同じ街の平均と比べて埋まっていない状態です。
逆に空室が0なら、平均より埋まっているぶんを買主へ説明できます。
同じ数字を買主も見るので、売る前に自分で計算しておいてください。
空室率と賃料は、売却価格にどう効くのですか
収益物件の価格は、年間の純収益を買主が置く利回りで割って出すため、効くのは収益と利回りの2つです。
価格は純収益と利回りで決まる
空室率そのものは、この計算式に直接は入りません。
空室が増えると家賃収入が減り、その結果として純収益が下がる形です。
仮に純収益が年600万円で、買主が置く利回りを仮に6%とすると、価格は1億円になります。
この6%は説明のための仮の数字で、相場を示すものではありません。
なお、オフィスの空室率は事務所の床の数字なので、一棟マンションやアパートには当てはまりません。
住宅系は借り手の層も契約の期間も違うので、住宅の募集の動きで見てください。
計算の順番は収益物件の査定方法3つをご覧ください。
市況の数字が効くのは、買主が利回りを置くとき
買主は、その街で借り手がすぐ見つかるかどうかを見て、置く利回りを決めます。
空室率が高い街なら、同じ収益でも高い利回りを置かれ、その結果として価格は下がります。
つまり市況の数字が効くのは、収益ではなく利回りのほうです。
表面と実質の違いは表面利回りと実質利回りの違いに書いています。
公表の賃料と、自分の契約賃料の差を見る
公表されている平均賃料は、いま募集に出ている床の水準です。
何年も前に結んだ契約の賃料が、それより低い場合があります。
その差は、買主から見れば「更新のときに上げられる余地」にも「いまが高すぎる」にも読まれる材料です。
空室がある状態で売る場合、買主はその床を埋めるまでの期間と費用を見積もります。
内装の工事費、募集の広告料、埋まるまでの固定費が、価格を決める段階で引かれる形です。
そこで引かれる額は、ご自分で埋めるのにかかる費用とは一致しません。
契約日と賃料の一覧は、査定を頼む前にそろえておいてください。
空室を埋めてから売るかどうかの判断は満室にしてから売る？空室のまま売る？にまとめています。
基準地価の商業地と、どう並べて読むのですか
空室率と賃料は建物の稼ぎ、基準地価は土地の値段で、別の軸です。
土地の値段が効くのは、積算と下支え
収益から出した価格とは別に、土地と建物の値段を足し上げる積算という見方があります。
土地が高い街では、この積算が価格の下支えになります。
令和8年の基準地価で、福岡市の商業地は平均8.1%上がりました。
ただし地点ごとの差が大きいため、ご自分のビルの近くの地点を番号で押さえてください。
国の発表では、上昇の材料として天神や博多駅前の建て替えと店舗の需要が挙げられています。
これは2026年7月1日の時点までに起きたことの説明で、この先の見通しではありません。
区ごとの数字と地点の調べ方は福岡市の商業地の地価でご説明しています。
発表の時期が違う
民間の空室率と賃料は毎月出ますが、基準地価は年1回です。
令和8年の都道府県地価調査は、7月1日時点の価格として2026年9月16日に公表されました。
地価公示のほうは1月1日時点で、3月の公表です。
売り出しの段取りを組むときは、この発表の時期を頭に入れておくと、買主との話で最新の数字を使えます。
売る前に確かめておくのは何ですか
市況の数字より先に必要なのは、ご自分のビルの書類です。
収益を示す書類
レントロール、各区画の賃貸借契約書、過去3年ぶんの収支が最初に要ります。
契約の残り期間と更新の時期は、買主が利回りを置くときの材料になります。
査定書のどこを見るかは収益物件の査定書の読み方をご覧ください。
建物の側では、確認済証と検査済証、消防の届出、増築や用途変更の記録が要ります。
古いビルなら、アスベストやPCBを含む機器の調査記録も買主から求められます。
これらが見つからないまま売り出せば、買主の調査の段階で話が止まるだけです。
税金は税理士、査定は売主側の仲介へ
売却でいくら手元に残るかは、法人か個人か、減価償却をどこまで取ったかで変わります。
当サイトの手取りシミュレーターは自宅の売却を前提にしているので、一棟の計算には使えません。
一棟の税金の考え方は一棟アパート・ビル売却の税金にまとめていますが、個別の税額と有利不利の判断は税理士の仕事です。
当社は福岡市博多区の売却専門で、売主側の仲介として入り、囲い込みをしません。
代表が最後まで担当し、税理士・司法書士と連携して進めます。
売る前の順番は3つです。
- レントロールから自分のビルの空室率と年間の収益を出す
- 公表値の時点と対象地区を確かめ、自分の数字と並べる
- 書類をそろえてから、売主側に立つ会社へ査定を頼む
市況の数字から始めると、自分のビルの話に戻ってこられません。
公表値が役に立つのは、査定額の根拠を聞くときです。
「この利回りを置いた理由は何ですか」と尋ねたときに、どの調査のどの時点の数字を見ているかが返ってくるかで、根拠の確かさが分かります。
会社名も時点も出てこない説明は、数字ではなく感触です。
一棟の売却の流れは福岡市の一棟ビル・一棟マンションの売却でご覧ください。
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