家の中を見せたくない｜査定は室内なしでできる？精度の限界
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士家の中を人に見られたくない、という理由で査定の依頼をためらっている方へ書いています。
物が多い、水まわりが古い、同居している家族に知られたくない。
理由はそれぞれですが、ご相談の入口でいちばん多いのがこの心配です。
先に結論です。
室内を見せずに概算を出す方法はあります。
当社の机上査定は、登記の情報と成約事例から算出するため、お部屋には入りません。
訪問査定を選んだ場合でも、見られたくないお部屋は外していただいて構いません。
ただし、室内を見ないと金額がぶれる場所が4つあります。
この記事では、ぶれる4か所、部屋を外したときの扱い、買主の内覧まで避けたいときの選び方、室内の代わりに渡せる資料を順に並べました。
2. 室内を見ないと、金額はどこがぶれますか
3. 訪問査定で、見せたくない部屋だけ外せますか
4. 買主の内覧まで避けることはできますか
5. 室内を見せない代わりに、何を渡せばよいですか
6. 次に何をすればよいですか
家の中を見せずに査定してもらえますか
できます。
机上査定は、登記の情報と周辺の成約事例から算出する概算なので、室内を拝見しません。
当社の机上査定は最短で当日にお出ししています。
机上査定が見ているのは、室内以外の情報
机上査定の材料は、所在地、土地と建物の面積、築年、構造、接している道路、そして周辺で実際に売れた事例です。
マンションなら、同じ建物や近隣の棟で成約した住戸の価格と専有面積を並べます。
戸建てと土地なら、同じ用途地域で面積と間口の近い取引を探します。
どれも、お部屋に入らなくても集められる情報です。
似た取引が近くで何件あったかによって、概算の幅も変わります。
事例の多い区なら幅は狭く、取引の少ない区では広めに出ます。
査定額そのものの意味は査定額とは「3か月で売れる価格」に分けて書きました。
出てくるまでの時間と、受け取り方
机上査定は最短当日から翌日、訪問査定は現地の確認が30〜60分で、報告書のご提出までに2〜3営業日いただいています。
この差は、役所と現地の調査を足すかどうかで生まれます。
受け取り方は、メールでも郵送でも、オンラインの画面共有でもかまいません。
急いでいない段階なら、机上査定だけ受けて何年か置いておく使い方もできます。
査定が無料で受けられる仕組みは不動産査定はなぜ無料？で説明しています。
室内を見ないと、金額はどこがぶれますか
ぶれるのは4か所です。
内装と水まわりの傷み、設備が動くかどうか、日当たりと眺望と音、そして境界と越境。
この4つは、外から見ても登記からも分かりません。
どこがいちばん効くかも、マンションと戸建てで別です。
内装と水まわりは、買主が「あと何百万」で見る
買主は、内見したときの印象を「入居までにあと何百万円かかるか」という形に置き換えます。
壁紙と床だけなら数十万円の感覚でも、浴室とキッチンまで入ると百万円単位に変わります。
机上査定は、この上下の幅を平均的な状態と仮定して出した数字です。
つまり、状態が平均より良いお宅では低めに、傷みが進んだお宅では高めに出ます。
傷んでいる方向にぶれた概算を信じて売り出すと、内見のあとに値下げの相談が続きます。
設備が動くかどうかは、写真でも分からない
給湯器、エアコン、換気扇、食洗機が今も動くかは、現地で動かしてみないと確かめられません。
壊れたまま売る選択もありますし、直してから売る選択もあります。
どちらにしても、動かないものは契約書に書いて買主に伝える前提になります。
伝えずに引き渡したときに出てくるのは、契約不適合責任の話です。
日当たり・眺望・音は、同じ建物でも差が出る
同じマンションの同じ間取りでも、階と向きで日当たりは変わります。
前の建物との距離、ベランダから見える景色、幹線道路や線路の音も、現地に立たないと分かりません。
机上査定は、この差を建物単位の平均に丸めて出しています。
角部屋や最上階、眺望が抜けている住戸なら、概算より上に動く余地が残ったままです。
戸建ては、床下と小屋裏が概算の外に残る
戸建ての場合、床下の湿気とシロアリ、小屋裏の雨漏りの跡は、築年からは読めません。
同じ築35年でも、雨漏りを一度直してある家と、放置された家では買主の見方が変わります。
机上査定は、この違いを築年と構造だけで代表させた数字です。
白蟻の防除をいつ行ったか、屋根と外壁をいつ塗り替えたかの記録があれば、幅はそのぶん縮みます。
工事の請求書や保証書が残っていれば、査定の依頼のときに添えてください。
境界と越境は、金額より前に「売れるか」に関わる
戸建てと土地では、隣地との境界標があるか、塀や樹木が越境していないかが金額より先に来ます。
境界が確認できていないと、引き渡しの直前に買主から測量を求められます。
ここは室内ではなく敷地の外周なので、お部屋を見せずに確認できる部分です。
なお、不動産会社には査定額の根拠を明らかにする義務があります。
室内を見ていない概算でも、どの事例から出したのかを聞いてください。
訪問査定で、見せたくない部屋だけ外せますか
外せます。
この部屋は開けないでほしい、と当日お伝えいただければ、そのまま進めます。
査定額の大枠を組み立てるのに要るのは、玄関と水まわり、それに間取りの確認です。
外した部屋は「分からない」として扱う
見ていないお部屋は、良いとも悪いとも判断せず、平均的な状態として計算します。
そのぶん、その部屋の分だけ金額に幅が残ったままです。
報告書には、どこを見てどこを見ていないかを書きます。
あとで金額が動いたときに、理由がたどれる形にしておくためです。
立ち会う人と、見る順番は決められる
当社が伺うのは、担当者1名が基本です。
同居のご家族に知られたくない場合は、ご本人がお一人の時間に合わせます。
ご希望があれば、社名の入った車や封筒も使いません。
先に話だけ聞いてみたいという段階なら、15分の無料相談から入っていただけます。
人を家に上げずに、オンラインで進める形もある
見せたくない理由が「家に人を入れたくない」なら、訪問そのものを後ろへ回せばよいだけです。
当社は、ビデオ通話で間取り図と写真を画面に映しながら、気になる箇所だけを順に確かめています。
カメラをご自身の手元の書類に向けていただければ、家の中は映りません。
県外にお住まいの方の売却では、打合せから買主の内覧までをオンラインで完結させた案件もあります。
実際にお手伝いした案件は売却事例に載せました。
片付けや掃除は、査定額を動かさない
査定で見ているのは、建物の構造と設備、そして間取りです。
物の多さや生活感は、査定額の計算には入りません。
片付けが効いてくるのは、査定ではなく買主の内見のとき。
査定の前に慌てて片付ける必要はないので、そのままの状態でお見せください。
買主の内覧まで避けることはできますか
買取を選べば、広告も内覧もありません。
当社のような不動産会社が買主になるため、買主を探す活動そのものが要りません。
仲介でも、チラシやネットへの掲載をしない非公開の売り方を選べます。
買取は、価格と引き換えに内覧が無くなる
買取の価格は、仲介で売れる相場より下がります。
買い取った会社が、修繕や再販の費用と、売れるまでの期間の負担を見込むためです。
その差額の内訳は買取価格が相場の5〜7割になる理由に分けて書きました。
見積もりだけ取って断ることもできます。
断り方は買取の見積もりだけ頼んで断れる？にまとめました。
買取のお申し込みは不動産買取から受け付けています。
近所に知られたくないときは、どこを止めるか
近所の目を気にされる方が止めたいのは、たいてい3つです。
ポスティングのチラシ、物件情報サイトへの掲載、そして玄関前に立てる案内の看板。
この3つは、媒介契約を結ぶときに「出さない」と決めておけます。
一方で、専任媒介と専属専任媒介では、レインズへの登録が義務になっています。
レインズは不動産会社だけが見る仕組みなので、近所の方の目に触れることはありません。
媒介契約の種類ごとの違いは媒介契約の種類に並べました。
仲介でも、広告を出さない売り方がある
非公開で売る場合にご案内する先は、当社に登録のある買いたい方です。
いま当社がお預かりしている購入のご希望は購入希望者の条件一覧でご覧いただけます。
買主の数が限られるため、売れるまでの期間は公開して売るより長くなりがちです。
仲介と買取、非公開での売却の違いは4つの売り方の比較に並べました。
室内を見せない代わりに、何を渡せばよいですか
渡していただくと概算の幅が縮むのは3つです。
固定資産税の納税通知書、マンションなら管理会社が出す書類、そしてご自身で撮った写真。
どれも、お部屋に人を入れずにお手元で用意できるものです。
福岡市から届く固定資産税の納税通知書
福岡市は、毎年度の固定資産税の納税通知書を資産の所在する区の課税課から送っています。
通知書に付く課税明細には、土地と家屋の評価額、地積、床面積、建築年が載ります。
これだけで、机上査定の材料のうち面積と築年は確定です。
手元に無い場合も、区役所の窓口で確かめられます。
福岡市7区のどの窓口で何が取れるかは手続き窓口ガイドにまとめました。
出典：福岡市 固定資産税
マンションは、管理の書類が金額に効く
マンションの査定で室内より先に見るのは、建物の管理の状態です。
管理費と修繕積立金の額、積立金の残高、大規模修繕の実施時期と次回の予定、滞納の有無。
どれも管理会社が出す重要事項調査報告書に載っていて、室内に入らずに取れます。
積立金の残高が薄い建物では、買主がローンの審査で説明を求められることがあります。
管理規約でペットや楽器、リフォームの扱いが決まっている点も、買主の幅に関わるところ。
お手元に総会の議事録があれば、直近2〜3年分を添えてください。
自分で撮った写真を、撮る範囲を決めて渡す
室内に人を入れずに状態を伝える方法として、ご自身で撮った写真をお送りいただく形があります。
撮っていただきたいのは、玄関、水まわり3か所、各居室の床と壁、天井の雨染みの有無です。
写した範囲を決めてから撮れば、見せたくないところは写りません。
撮るときは部屋の隅に立って入口の方を向くと、物が写り込みにくくなります。
水まわりは、蛇口と排水口の周りを寄りで1枚ずつ。
この写真があると、先に挙げた4か所のうち内装と設備の2つが埋まります。
日当たりと境界は現地でしか確かめられないので、そこは幅が残ったままです。
自分でも取引価格を確かめられる
国土交通省の不動産情報ライブラリでは、実際の取引価格と地価公示を誰でも見られます。
査定額を受け取ったあと、近隣の取引と並べて読むために使ってください。
区ごとの中央値は福岡市の売却相場にもまとめています。
次に何をすればよいですか
室内を見せたくない段階なら、机上査定から入ってください。
無料査定のご依頼で、訪問を希望しない旨をご記入いただければ、室内には入りません。
固定資産税の納税通知書が手元にあれば、その写真も添えてください。
概算を見てから、訪問査定に進むか、買取の見積もりを取るか、いったん様子を見るかを決めていただけます。
室内を見せるかどうかは、売ると決めてから考えていただければ間に合います。
売却までの全体の流れは売却の流れに11のステップで並べました。