不動産査定はなぜ無料？会社が損をしない仕組み
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士査定が無料と聞くと、あとで何か請求されるのではないかと身構える方がいらっしゃいます。
逆に、無料なりのいい加減な金額が来るだけだろうと考える方もいます。
この記事は、福岡市やその近郊に不動産をお持ちで、査定を頼むこと自体をためらっている方に向けて書きました。
不動産会社の売上がどこで立っているのか、無料でも成り立つ計算、そして無料であることと中身の精度が別だという理由を順に並べます。
2. 無料でも会社が損をしないのは、どういう計算ですか？
3. 無料だと、いい加減な査定になりませんか？
4. 高い査定額を出す会社は、何を狙っているのですか？
5. 無料査定には、どんな種類がありますか？
6. まず何から始めればよいですか？
不動産の査定は、なぜ無料なのですか？
査定が商品ではなく、売却を任せてもらう入口だからです。
不動産会社が売主さまから受け取るお金は、売買が成立したときの仲介手数料だけです。
査定の段階では、まだ何も成立していません。
不動産会社の売上は成約したときにしか立たない
宅地建物取引業法は、不動産会社の報酬を媒介や代理の成功報酬として定めています。
売買が成立しなければ、仲介手数料を請求できない仕組みです。
裏を返せば、査定に料金を付けることも制度の外にあります。
そのため査定・現地確認・価格の資料づくりは、どの会社でも売上の前に行う自社の負担になります。
有料にした会社には依頼が来ない
仮に当社が査定を有料にしたら、売主さまは無料の会社に頼むでしょう。
査定は、売るかどうかを決める前の見積もりにあたります。
見積もりに料金を払う商習慣は、不動産の売買では育ちませんでした。
結果として、どの会社も無料で出すところから始める形に揃っています。
ただし、不動産の価格を出す仕事がすべて無料というわけではありません。
不動産鑑定士が行う鑑定評価は有料で、費用は依頼の内容によって変わります。
こちらは裁判・遺産分割の調停・税務の申告のように、第三者に示す必要がある場面で使います。
兄弟で分け方が決まらない、相手方に金額を認めさせたい、という段階なら鑑定評価のほうです。
売るかどうかを決める段階であれば、不動産会社の無料査定で足ります。
無料でも会社が損をしないのは、どういう計算ですか？
1件の成約で入る仲介手数料が、成約しなかった査定の費用もまとめて受け止める計算です。
この構造を隠す会社もありますが、当社は先にお伝えしています。
仕組みを知ったうえで頼むほうが、売主さまの判断がぶれません。
1件の成約で入るお金
仲介手数料の上限は、売買価格が800万円を超える場合、売買価格×3%＋6万円に消費税を加えた額です。
3,000万円で成約すれば、(3,000万円×3%＋6万円)×1.1で105万6,000円になります。
売主さまと買主さまの双方から受け取る会社なら、この倍が1件の売上です。
当社が買主を自社で見つけた場合も、売主さまからいただくのは片側のぶんだけになります。
価格が下がれば、この売上もそのまま小さくなるのです。
800万円以下の物件では、当社は30万円に消費税を加えた額でお引き受けしています。
低廉な空家等の特例によるもので、媒介契約を結ぶ前の説明とご合意が条件になります。
3,000万円の物件の3分の1以下の売上で、同じ量の調査と同じ回数の内覧対応を行う形です。
安い物件の査定を後回しにする会社が出るのは、この差が理由でしょう。
当社が福岡県内であれば金額の下限を付けずに受けているのは、ここを分かって受けているからです。
査定1件にかかるもの
出ていくのは現金よりも時間です。
集めるのは登記情報・公図・取引事例・ハザードマップで、そのうえで現地を1回見ます。
そこまで揃えてから、根拠を書いた資料にまとめる順番です。
遠方の物件なら、当社はオンラインで打合せと確認を行うので、移動の時間はそこで減ります。
この一式を、成約しなかった件も含めてすべて自社で負担しています。
均されているのは「成約しなかった件」のぶん
査定を出した件のうち、売却まで進むのは一部です。
進まなかった件の時間も、成約した件の仲介手数料が受け止めています。
だからこそ、断られた件を損失と考えて追いかける会社が出てきます。
当社は、その追いかけをしないと決めている側です。
断るときの言い方と費用は買取の見積もりだけ頼んで断れる？費用と断り方にまとめました。
無料の原資が、別のところから出ている形もあります。
一括査定サイトは、参加している不動産会社から料金を受け取って運営されています。
売主さまが払っていないだけで、どこかで誰かが払っているという点は同じです。
その料金を払った会社は、元を取るために早く連絡を入れます。
登録した直後に何社からも電話が鳴るのは、この仕組みが理由です。
詳しい事情は不動産一括査定の電話はなぜ多い？査定額と売れる金額の違いに書きました。
無料だと、いい加減な査定になりませんか？
無料であることと、根拠を示す義務は別の話です。
媒介や代理で入った会社が価格について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければなりません。
宅地建物取引業法34条の2第2項が定めている義務で、望ましい事項ではありません。
根拠として認められるもの
価格査定マニュアルや、同種の物件の取引事例など、合理的な説明がつくものが根拠になります。
「長年の経験から」という説明は、根拠の形になっていません。
査定書を受け取ったら、比較に使った事例が何件で、いつの取引かを確かめてください。
事例が1件しかない査定書は、その1件がたまたま高い取引だった可能性を否定できません。
根拠が書かれていなければ、次の3つをそのまま聞いてください。
- 比較に使った取引事例は何件で、いつの取引ですか
- その事例は同じ区・同じ沿線にありますか
- この金額で売れなかったとき、次にいくらまで下げる想定ですか
3つ目に答えられる会社は、売れる金額のほうを見て査定しています。
答えが返ってこないときは、その査定書を根拠のない1枚として扱ってください。
無料で受け取ったものでも、中身を問う権利は売主さまの側にあります。
買取の査定は、この義務の外になります
不動産会社が買主として直接買う場合、媒介契約がないため34条の2は働きません。
根拠を示すかどうかは、その会社の姿勢しだいです。
当社は買取でも、再販の想定価格から何をいくら引いたかを内訳で出しています。
内訳の中身は買取価格が相場の5〜7割になる理由｜差額の内訳で分けました。
当社の査定書に入っているもの
当社がお出しするのは、買取価格と、仲介で売った場合の想定価格の2つです。
それぞれに引渡しまでの日数と、差し引かれる費用を並べます。
手取りの式は、売買価格から諸費用とローン残債を引いた形で示します。
この式にご自身の数字を入れたい方は手取りの試算をお使いください。
金額は1点ではなく、幅でお出ししています。
「3,000万円」と1つの数字で言い切るより、「2,850万円から3,100万円」と幅で示すほうが実際に近いためです。
幅の下のほうは早く決まる価格で、上のほうは時間をかけて狙う価格にあたります。
どちらを選ぶかは、引渡したい日から逆に数えて決めていただく形です。
売り出し価格の決め方で迷ったら、この幅のどこに置くかを担当者と話してください。
高い査定額を出す会社は、何を狙っているのですか？
媒介契約を取ることです。
査定額は会社の意見であって、その金額で売れる約束ではありません。
高い金額で預かって、売れないまま値下げを重ねる進み方が起こります。
査定額と成約価格は別の数字
査定額は売り出す前の見込みで、成約価格は実際に買主が払った金額です。
売り出してから3か月動かなければ、値下げの相談が始まるでしょう。
最初の金額が高いほど、下げる幅も大きくなってしまいます。
値下げを重ねた物件は、買主から「売れ残り」として見られます。
売り出した日からの経過がレインズと広告に残るため、後から来た買主にも伝わるのです。
最初の3か月は、いちばん反響が取れる期間です。
その期間を高すぎる金額で使い切ると、あとは値下げでしか動かせなくなります。
見分け方は査定額の高さで選ぶと危ない理由と根拠の見方に書きました。
預かったあとに他社へ物件を見せない「囲い込み」も、同じ流れで起こります。
自社で買主を見つけて両方から手数料を取るために、他社の問い合わせを断る行為です。
レインズの登録状況を売主さま自身が確かめる方法は不動産売却の囲い込みとは？レインズで確認する方法と対策に書きました。
福岡市では区ごとに確かめられます
当社が集計した福岡市の相場では、同じ3LDK系のマンションでも区で大きく違います。
中央区の中央値は4,200万円（216件）、南区は2,300万円（193件）です。
どちらも2024年第2四半期から2026年第1四半期までの取引を集計した数字になります。
差は1,900万円あるので、他の区の事例を混ぜた査定書は根拠として弱くなります。
比較に使われた事例が、同じ区・同じ沿線・近い築年かどうかを見てください。
区ごとの中央値は福岡市の売却相場に、中央区だけなら福岡市中央区の相場に載せました。
売主さまご自身でも、国土交通省の不動産情報ライブラリで取引価格を調べられます。
無料査定には、どんな種類がありますか？
資料だけで出す机上の査定と、現地を見てから出す訪問査定の2つに分かれます。
どちらも無料で、順番に進めても構いません。
金額の幅が狭くなるのは、現地を見たあとです。
匿名のまま目安だけ見る
名前や連絡先を出す前に、金額の目安だけ知りたい方もいらっしゃいます。
当社はAIによる査定を用意しており、住所と物件の概要だけで目安が出ます。
この段階では当社から連絡は入りません。
匿名で進める手順はSTEP2：匿名のまま不動産売却をプロに相談する方法にまとめました。
訪問査定で変わるところ
現地で見るのは、建物の傷み・越境・境界・日当たり・駐車のしやすさです。
資料だけでは分からないので、ここで金額が上下します。
当社の現地確認は担当者が1回伺うだけで、立ち会いは短時間で済みます。
片付いていない状態でも査定はできますし、家財が残ったままでも構いません。
手元にあると話が早いのは、固定資産税の納税通知書と、あれば権利証や間取り図です。
揃っていなくても査定はできますし、足りないものは取り方をご案内します。
福岡市のどの窓口で何が取れるかは福岡市7区の手続き窓口ガイドに区ごとにまとめました。
4つの売り方を横に並べたい方は仲介・買取・じぶん売却・リースバックの比較をご覧ください。
まず何から始めればよいですか？
金額を知るところから始めてください。
当社は買取価格と仲介の想定価格を並べてお出しし、どちらも選ばない結論でも費用はいただきません。
査定の前に話だけ聞きたい方は15分無料相談へ、金額から知りたい方は無料査定の依頼へお進みください。
売却の全体像を先に知りたい方は売却の流れに11のステップで並べています。
無料だから頼みにくい、という順番は逆です。
金額を知らないまま持ち続けるほうが、固定資産税と維持費のぶんだけ減っていきます。
査定書を受け取って、売らないと決める判断にも使ってください。