アパートは子に残すか、生前に売るか｜相続税と管理で比べる
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士アパートを持っている方から、いちばん多く届くご質問がこれです。
「このアパートは、子に残したほうがよいのでしょうか」
相続税の面では、賃貸中のアパートは自宅よりも評価が下がる仕組みになっています。
そのため「残したほうが得」という説明を受けている方が多いです。
ただし、残されるのは土地と建物だけではありません。
入居者への対応、修繕の判断、兄弟との共有も、同じ日に子へ渡ります。
この記事は、小さなアパートをお持ちの60〜70代の方が「子に残す」「生きているうちに売る」のどちらを選ぶか決めるために書きました。
相続したあとに売る場合の期限は相続した一棟ビル・アパートはいつまでに売る？にまとめています。
こちらは、ご本人が元気なうちに決める側の話です。
なお、個別の税額がいくらになるか、どちらが有利かという判断は税理士の仕事です。
税理士法52条により当社は税額の計算を行いません。
ここでご案内するのは、制度の仕組みと、決める順番までです。
アパートを子に残すと、相続税は軽くなりますか？
相続税の計算では、賃貸中のアパートは土地と建物のどちらも評価額が下がります。
ただし、それが「残したほうが得」という結論になるかどうかは、財産全体と相続人の人数で変わります。
表は横にスクロールして確認できます。
| 見る項目 | 子に残す | 生前に売る |
|---|---|---|
| 相続税の対象額 | 貸家建付地・貸家の評価で下がる | 現金なので引き算は無い |
| 小規模宅地等の特例 | 要件を満たせば200㎡まで50%減 | 使えない |
| 分けやすさ | 共有になると決めにくい | 金額で分けられる |
| 子の手間 | 入居者対応・修繕の判断が続く | 残らない |
| かかる税金の時点 | 相続のとき（相続税） | 売った年（譲渡所得税） |
この表の上2行だけを見ると、残すほうが有利に見えます。
下2行を一緒に見るかどうかで、結論が変わる方が多いです。
土地は貸家建付地として評価される
人に貸している建物が建っている土地は、貸家建付地として評価します。
国税庁が示している式は次のとおりです。
貸家建付地の価額＝自用地としての価額－自用地としての価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合
借地権割合と借家権割合の調べ先は、国税庁の財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）です。
賃貸割合は、賃貸されている独立部分の床面積を、家屋全体の独立部分の床面積で割って求めた数字。
つまり空室が多いほど、この引き算は小さくなります。
課税の時点で一時的に空いていただけと認められる部分は、賃貸されていたものとして扱えます。
その判断の材料は、継続して賃貸していたか、速やかに募集していたか、空室の期間が1か月程度かといった事実関係です。
建物は貸家として評価される
賃貸に出している家屋の評価は、固定資産税評価額から借家権割合と賃貸割合を掛けた分を差し引いた額です。
借家権割合は国税局長が定める割合で、令和6年分と令和7年分はすべての都道府県で30%とされています。
国税庁の例では、評価額1,000千円・借家権割合30%・賃貸割合100%の家屋が、700千円と評価されています。
自宅として使っている家屋なら、この30%の引き算はありません。
小規模宅地等の特例は、面積と要件で決まる
貸付事業用宅地等に当たる土地は、200㎡までの部分について評価額の50%を減額できます。
対象には不動産貸付業・駐車場業などが入り、事業と称するに至らない規模の貸付け（準事業）も含まれます。
ただし、使用貸借で貸している土地は対象になりません。
相続人の側にも要件があり、申告期限までに貸付事業を引き継いで、その土地を持ち続けることが求められます。
自宅の土地にも同じ特例を使う場合は、面積を按分して合計が200㎡以内に収まるかを計算します。
相続開始前3年以内に新しく貸付けを始めた土地は、原則として対象外です。
この要件を外れると、見込んでいた減額が丸ごと消えます。
残す場合、子は何を引き受けますか？
建物と土地のほかに、入居者との契約、修繕の判断、兄弟との共有の3つが同時に移ります。
築年数が進んだ木造アパートは、修繕の判断が続く
当社は国土交通省の不動産情報ライブラリの取引価格情報を、2016年から2025年まで集計しました。
福岡市では、共同住宅が10年で2,982件動いています。
構造の内訳は木造が47%、鉄筋コンクリート造が33%。
築41年以上の共同住宅だけで290件あります。
福岡市で動いている一棟の多くが、木造で築年数の進んだ物件だということです。
この年代の建物では、外壁・屋根・給排水の修繕がまとまった金額で発生します。
いつ・いくらかけるかの判断は、引き継いだ子が自分でしなければなりません。
木造の築年数と買主の見方は木造アパートは築22年を過ぎても売れる？に書きました。
入居者がいる状態は、そのまま引き継がれる
賃貸借契約は、所有者が変わっても続きます。
敷金の返還義務も、新しい所有者へ引き継がれます。
家賃の集金、滞納の督促、退去時の精算、設備の故障の連絡。
この実務を誰がやるのかを決めずに残すと、子は相続した翌月から対応に追われます。
管理会社に委託している場合は、その契約の内容と費用も一緒に引き継ぐ形になります。
敷金・保証金の引き継ぎ方は一棟のオーナーチェンジ売却で整理しました。
子が2人以上なら、共有になると決められなくなる
アパートを兄弟で共有にすると、売るにも大規模修繕をするにも話し合いが必要になります。
1人が「貸し続けたい」、もう1人が「売りたい」と言えば、そこで止まります。
現金なら金額で分けられますが、建物は分けられません。
共有の持分だけを売ることはできますが、買い手が限られます。
同意が得られないときの選択肢は共有名義の不動産は売れる？に並べました。
紛争になった場合の交渉は弁護士の仕事なので、弁護士法72条により当社は代理できません。
借入が残っていれば、返済も一緒に移る
アパートローンが残っている場合、返済の義務も相続人へ引き継がれます。
団体信用生命保険が付いていれば、所有者が亡くなった時点で残債が消える契約もあります。
付いているかどうかの確認先は、借入の契約書と金融機関です。
付いていない借入が残ると、子は家賃収入から返済を続ける形になります。
空室が増えた年に返済だけが残る、という状態を避けられるかどうかが分かれ目です。
売る場合は、売却代金で残債を返して抵当権を抹消する段取りになります。
生前に売ると、税金と手取りはどうなりますか？
売った年の譲渡所得に対して税金がかかり、残ったお金が現金として手元に残ります。
譲渡所得税は所有期間で2段階に分かれる
所有期間が5年以下なら39.63%、5年を超えていれば20.315%です。
長く持っているアパートなら、適用されるのは長期の20.315%のほうです。
短期と長期の分かれ目の数え方は譲渡所得税の短期と長期の違いをご覧ください。
減価償却が進んだ建物は、譲渡益が大きく出る
賃貸で使ってきた建物は、毎年の減価償却で帳簿上の価値が減ったままです。
取得費が減った後の金額になるぶん、売却価格との差である譲渡益は大きく出ます。
「買った値段より安く売ったのに税金が出た」という話は、ここから起きます。
仕組みと試算の考え方は一棟アパート・ビル売却の税金で説明しました。
当サイトの手取りの試算はご自宅の売却を前提にしているため、一棟の計算には使えません。
現金で残すと分けやすいが、評価の引き算は無くなる
売ったお金は現金として相続財産になります。
子が2人なら半分ずつ、3人なら3等分と、金額で分けられます。
そのかわり、貸家建付地と貸家の評価の引き算、小規模宅地等の特例の50%減額は使えません。
相続税の対象額という点だけを見れば、現金のほうが大きくなります。
この引き算と、子が引き受ける管理の負担を同じ紙に並べるのが、この判断の中身です。
どちらが有利かの計算は、財産全体を見る税理士へご相談ください。
子の意向は、いつ聞きますか？
資料を集める前に聞いてください。
子が継ぐ気がないなら、相続税の計算を先にしても使い道がありません。
聞くのは3つだけ
- アパートの経営を引き継ぐ気があるか
- いまどこに住んでいて、将来も福岡市に住む見込みか
- 借入が残っている場合、返済を引き継げるか
遠方に住んでいて戻る予定が無いなら、管理は委託が前提です。
その委託費を払っても収支が合うかどうかが、分かれ目になります。
いまの収支は、3つの数字で書き出せる
子に見せる材料は、難しい計算でなくて構いません。
年間の家賃収入、空室の戸数と期間、直近5年で払った修繕費の3つで足ります。
そこから固定資産税・都市計画税・管理委託費・保険料を引いた額が、手元に残っているお金です。
この数字を出すと、「残す」が子にとって収入なのか負担なのかが見えます。
空室が埋まらないまま修繕費が増えている物件なら、残す判断の前に理由を確かめてください。
決める順番は4つ
順番を間違えると、集めた資料が無駄になります。
- 1. 子の意向を聞く
- 2. いまの収支（家賃・空室・修繕の予定）を書き出す
- 3. 売った場合の価格と手取りの見当を付ける
- 4. 税理士に、残す場合と売る場合の両方を見てもらう
3番目まで自分でやってから税理士に会うと、相談が1回で済みます。
価格の見当が無い状態では、税理士も比べる材料を持てません。
福岡市で動き出すときは、何を揃えますか？
登記事項証明書、レントロール（入居者と家賃の一覧）、修繕の履歴、固定資産税の納税通知書の4点です。
資料は4点からで足りる
この4点があれば、価格の見当と収支の確認ができます。
レントロールは管理会社に依頼すれば出してもらえます。
修繕の履歴は、工事の請求書や見積書が残っていれば十分です。
建物の図面と検査済証は、見つかれば添えてください。
無い場合も進められますが、買主の融資の審査で確認を求められることがあります。
当社に頼めること、頼めないこと
当社は福岡市博多区千代4丁目の不動産会社で、(公社)福岡県宅地建物取引業協会の会員です。
頼めるのは、資料の確認、価格の見当、買主を探す売却活動、司法書士・税理士へのお取り次ぎまで。
登記の申請は司法書士、税額の計算と有利不利の判断は税理士、相続人の間の紛争は弁護士の仕事です。
一棟の売却の流れと、当社で承る範囲は一棟ビル・一棟マンション・アパートの売却にまとめています。
価格の見当を付けたい段階なら、無料査定で建物の情報からお受けします。
売ると決めていない段階のご相談は15分無料相談でも構いません。
その場でお伝えするのは、どの順番で何を決めるかまでです。
最初の1歩は、子に「継ぐ気はあるか」と聞くことから始めてください。