アパートを売る前に立ち退きは頼める？順番と正当事由
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士古いアパートを売るとき、先に入居者へ出ていってもらうべきなのか。
この記事は、福岡市とその周辺で築古の木造アパートを持ち、売却を考えはじめた方のための記事です。
結論を先に書きます。
立ち退きは、売るための必須の手順ではありません。
そして、やろうと決めても貸主の都合だけでは進みません。
普通借家の契約では、貸主からの更新拒絶や解約に正当の事由が求められるからです。
入居者が住んだままでも買う人はいるので、まず比べるのは「待つ」「そのまま売る」「更地にする」の3つになります。
福岡市博多区の株式会社おもいで不動産が、法律の条文と福岡市の税の扱いにそって整理しました。
売る前に、入居者へ退去をお願いできますか？
お願いはできますが、応じてもらえるかは入居者の判断です。
普通借家の契約を貸主の側から終わらせるには、正当の事由が必要になります。
「売りたいから」だけでは、その事由として足りません。
普通借家は、貸主の都合だけでは終わらない
国土交通省は、普通建物賃貸借について、正当の事由がない限り賃貸人からの更新拒絶はできないと説明しています。
正当の事由があるかどうかは、建物の老朽化の程度、貸主と入居者それぞれの事情などから判断されます。
老朽化が進んでいても、それだけで自動的に認められるわけではありません。
建物の危険性を主張するなら、耐震診断や修繕の見積りといった裏付けの資料が要ります。
資料を用意しないまま口頭で伝えても、入居者の側に判断の材料がありません。
そこで話がこじれると、合意できる相手まで身構えてしまいます。
裏を返せば、入居者が納得して合意するなら、話は合意退去として進みます。
無理に線を引こうとせず、合意できる条件を探すほうが現実的です。
通知の時期は法律で決まっている
期間の定めがある契約では、期間満了の1年前から6か月前までの間に更新しない旨を通知しなければなりません。
この通知をしないと、従前と同じ条件で更新されたものとみなされます。
期間の定めがない契約の場合は、解約の申入れから6か月を経過して終了します。
どちらも、通知を出せば終わるという意味ではありません。
正当の事由の話は、通知の時期とは別に残ります。
つまり、思いついた月に伝えても、手続の上では次の満了まで動けないことがあります。
契約書を1部ずつ開いて、満了日を部屋ごとに書き出してください。
満了日が1年以上ばらけているアパートでは、全戸の空室化に2年以上かかる計算になります。
その2年のあいだも、固定資産税と修繕の負担は続きます。
立退料を払えば、必ず退去してもらえますか？
立退料は正当の事由を補う材料のひとつで、払えば成立するという仕組みではありません。
金額の相場もこの記事では書きません。
建物の状態、入居年数、入居者の生活の事情で変わるためです。
金額は個別の事情で決まる
同じアパートの同じ間取りでも、入居者ごとに事情は別ものです。
引越し先の家賃差、店舗なら営業への影響、高齢で転居先が見つかりにくいといった要素も入ってきます。
目安の数字を先に決めてから交渉に入ると、かえって動かなくなってしまいます。
売却の計画に入れるなら、金額ではなく「いつまでに決まらなければ別の道に切り替えるか」を決めてください。
期限を決めずに始めると、話がまとまらないまま空室だけが増えていきます。
そして、空室が増えた状態の価格は、満室を前提にした価格より下がることもあります。
退去が進めば価格が上がる、と単純には言えません。
交渉は弁護士、売却の条件整理は不動産会社
個別の立ち退き交渉を代理で進めるのは、弁護士の仕事です。
不動産会社が報酬を得て法律事件の交渉を代理することは、弁護士法72条で認められていません。
当社がお手伝いできるのは、売却したときの価格と条件、資料の整理までです。
交渉が必要な段階に入ったら、弁護士へご相談ください。
登記は司法書士、税額の個別判断は税理士へ。
退去を待たずに売る選択肢はありますか？
入居者が住んだまま、オーナーチェンジとして売る方法があります。
収益物件を探している買主にとっては、家賃が入っている状態のほうが好ましい場合もあるからです。
空室を埋めずに、そのまま売りに出す道も残っています。
入居者付きのまま売る
賃貸借契約は、買主が貸主の立場をそのまま引き継ぐ形です。
決済に合わせて整理するのは、敷金の扱い、家賃の精算、契約書の引き渡しの3つです。
敷金は買主へ引き継ぐため、売主の手元には残りません。
入居者から見れば、振込先が変わるだけという形に収まる場合もあるわけです。
買主が融資を使う場合、賃貸借契約書と家賃の入金記録は審査の材料になります。
契約書が見つからない部屋があると、そこで止まることも出てきます。
先に資料をそろえておくほうが、結果として話は早いはずです。
どちらが向くかは、賃貸中のまま売るか、空室にしてから売るかで軸ごとに分けました。
満室と空室で買主の見方がどう変わるかは、満室にしてから売る？空室のまま売る？一棟の判断基準にあります。
3つの道を、同じ軸で比べる
比べる軸は3つにそろえてください。
- 手取り。価格から、費用と税を引いたあとに残る金額
- 期間。決めてから入金までにかかる月数
- 確実性。相手の同意が要るかどうか
立ち退きを待つ道で手放すのは、期間と確実性の2つです。
築22年を過ぎた木造の買主がどこを見るかは、木造アパートは築22年を過ぎても売れる？融資と買主の見方で説明しています。
更地にして売る場合は、どれくらいかかりますか？
解体費と、固定資産税の扱いの変化を見ます。
どちらも、売れる価格とは別に先に出ていくお金です。
入居者が残っている状態では、そもそも着手できません。
解体費の目安と、着手できる時期
木造の戸建てで1坪あたり5〜8万円が目安で、30坪なら150〜240万円ほどです。
アパートは延床面積が戸建てより大きいため、同じ坪単価でも総額は上に伸びます。
アスベストの事前調査が義務化されたことで、費用は上がる傾向にあります。
入居者が残した家具や家電の処分費も、解体の見積りとは別に出る項目です。
全戸の退去が終わるまで着手できないので、立ち退きの話が片付く前に金額だけ決めても動けません。
福岡市での目安と内訳は実家の解体費用はいくら？福岡の坪単価と更地の注意点にまとめています。
旧耐震の建物をどう扱うかは旧耐震の一棟は売れる？耐震基準と買主の融資をご覧ください。
更地にすると、固定資産税の扱いが変わる
住宅が建っている土地に適用されているのが、固定資産税の住宅用地の特例です。
解体して更地にすると、この特例から外れてしまいます。
固定資産税は1月1日時点の状況で決まるため、年内に解体するか年明けに回すかで、1年分の負担が変わってきます。
年末に解体を終えた場合と、1月の半ばに終えた場合で、1年ずれる計算です。
解体の時期は、売却の日程と税の切り替わりの両方を見て決めてください。
出典：福岡市 固定資産税
定期借家に切り替えれば、将来の明渡しは楽になりますか？
新しく募集する部屋については、定期借家にしておくと期間満了で確定的に終わります。
ただし、いま住んでいる方の普通借家を切り替えるには、その方の合意が必要です。
要件を1つ欠くと、定期借家の定めそのものが無効になってしまいます。
定期借家の要件は2段構え
定期建物賃貸借は、契約期間を定め、公正証書などの書面で契約します。
そのうえで貸主が行うのは、契約書とは別の書面の交付と、契約前の説明です。
この事前説明の書面について、国土交通省は契約書と別個独立の書面であることを要すると示しました。
説明をしなかった場合や内容に誤りがあった場合、更新がない旨の定めは無効となり、普通借家として扱われます。
入居者の承諾があれば、事前説明の事項を電磁的方法で提供することもできます。
売却までの期間と、切り替えの効果が合うか
定期借家に切り替えても、効果が出るのは期間が満了したあとです。
1年後に売る予定なら、切り替えが間に合わない部屋が残ってしまいます。
退去のたびに定期借家で募集し直す形が向くのは、数年かけて建て替えや売却を考える方です。
いつ売るかを決めずに切り替えを進めると、空室が増えたまま時間が過ぎてしまいます。
家賃収入が落ちた年の確定申告は、売却後の税額の話にもつながります。
個別の有利不利は税理士の判断になるので、切り替えの前に一度確認してください。
福岡市でアパートを売るとき、何から始めますか？
入居者に何も伝えないまま、まず数字をそろえるところからです。
売却を検討していると早い段階で伝えると、退去や家賃交渉の話が先に動きます。
当社は売主側の仲介として入り、囲い込みをしません。
先にそろえる資料
- 賃貸借契約書と、入居者ごとの期間・家賃・敷金の一覧
- 直近の家賃の入金記録と、滞納の有無
- 固定資産税の納税通知書
- 登記事項証明書、確定測量図、建築時の図面
- 修繕の履歴と、直近の見積り
この資料がそろえば、入居者付きで売る場合と更地にする場合の手取りを並べて出せます。
並べて見れば、立ち退きを待つ意味があるかどうかが金額で分かります。
待つ価値が無いと分かれば、そのまま売る判断に切り替えるという道もあるでしょう。
判断の材料は、家賃の表ではなく手取りの比較です。
家賃が入っているあいだも、建物は古くなり続けているからです。
逆に、建て替えを前提に土地として売るほうが高くなる立地もあるでしょう。
先に答えを決めず、資料をそろえてから比べてください。
そろえる作業そのものは、どの道を選んでも必要になるものです。
入居者に売却の話を伝えるのは、売り方が決まってからで間に合います。
伝える時期と文面は、一棟ビル売却でテナントにいつ伝える？通知の時期と文面でまとめました。
そろわないまま話を進めると、価格の前提が人によって変わってしまいます。
登記事項証明書は法務局、固定資産の評価証明書は区役所と、取る場所が分かれています。
福岡市のどの窓口で何が取れるかは、福岡市7区の手続き窓口ガイドに区ごとにまとめました。
確定測量図が無い場合は、測量に40〜60万円程度と数か月の時間がかかります。
売る日程を決める前に、その有無だけでも確かめてください。
なお手取りの試算は自宅の売却を前提にしているので、一棟の計算には使えません。
一棟の手取りは、資料をもとに個別に出します。
次にやること
順番は3つです。
- 資料をそろえる（入居者には伝えない段階）
- 入居者付き・空室化・更地の3つで、手取りと期間を並べる
- 立ち退き交渉が必要と分かった時点で、弁護士へ相談する
一棟の売却で当社が確認する項目は、福岡市の一棟ビル・一棟マンション・アパートの売却のページに並べました。
資料が手元にそろっていない段階でも、無料査定の依頼からご相談いただけます。
代表の野上が最後まで担当し、(公社)福岡県宅地建物取引業協会の会員として対応します。