実家の相続税はいくら？小規模宅地の特例と売る時期
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士福岡市内にある実家を、これから相続する予定の方に向けた記事です。
決めていただくことは2つあります。
相続税の申告が要りそうかどうかと、実家を売り出す時期をいつに置くかの2点です。
先に結論を書きます。
相続税がかかるかどうかは、相続した財産の合計が基礎控除を超えるかどうかで決まります。
基礎控除は3,000万円に、600万円へ法定相続人の数を掛けた額を足したものです。
土地の評価額を8割下げる小規模宅地等の特例には、配偶者以外が相続した場合に「申告期限まで持ち続ける」という条件が付きます。
売る時期を先に決めると、使えたはずの特例が外れることがあります。
当社は福岡市博多区千代4丁目にある売却専門の会社で、税額の計算と相続税の申告は行いません。
税の判断は提携する税理士へおつなぎし、当社は物件の調査と売り方の比較を担当します。
相談の進め方は福岡市の相続不動産の相談と売却にまとめています。
実家を相続すると、相続税は必ずかかるのですか
かかるとは限りません。
相続した財産の合計額が基礎控除を超えたときだけ、申告と納税が必要になります。
超えなければ、申告書を出す必要もありません。
基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」
法定相続人が子2人だけなら、基礎控除は4,200万円です。
配偶者と子2人の3人なら、4,800万円までは相続税がかかりません。
相続放棄をした人がいても、放棄がなかったものとして人数に数えてください。
養子は、実子がいる場合は1人まで、実子がいない場合は2人までを人数に入れられます。
この人数の数え方を間違えると、基礎控除が600万円単位でずれます。
数えるのは売れる値段ではなく、相続税評価額
基礎控除と比べる金額は、実家が売れる値段ではありません。
土地は路線価か倍率で、建物は固定資産税評価額で数えます。
たとえば福岡市南区で取引された土地の価格は、中央値で3,200万円でした。
集計したのは2024年第2四半期から2026年第1四半期の165件で、もとは国土交通省の取引価格情報です（福岡市南区の不動産売却相場）。
ただし、この3,200万円がそのまま相続税の対象になるわけではありません。
同じ土地でも、相続税で使う価格は別の方法で計算します。
超えそうかどうかは、手元の紙で見当が付く
最初に探していただきたいのは、毎年春に届く固定資産税の納税通知書です。
そこに載っている建物の評価額は、相続税でもその金額をそのまま使います。
土地のほうは通知書の評価額とは別に、国税庁の路線価図で確かめてください。
亡くなった年の通知書は、1月1日時点の所有者である故人宛てに届きます。
見当たらないときの代わりになるのが、固定資産評価証明書です。
相続登記でも使う書類なので、司法書士に取得を頼める場合もあります。
建物の評価額と土地の評価額に預貯金などを足して、基礎控除と比べてみましょう。
この段階で基礎控除の半分にも届かないなら、先に手をつけるのは相続登記と売り方の検討です。
福岡市の実家の土地は、いくらと数えるのですか
前面道路に付いた路線価に、土地の面積を掛けます。
路線価は国税庁のサイトで、県・市・区・町名の順にたどって見られます。
路線価図の数字は千円単位。評価の時点は1月1日
路線価図に「300D」とあれば、その道路に面した土地は1㎡あたり30万円です。
数字の後ろのアルファベットは借地権の割合を表すもので、自宅の敷地を数えるときには使いません。
この価格は毎年1月1日を評価の時点として定められ、7月に公表されます。
国税庁は、地価公示価格等を基にした価格の80%程度を目途に定めていると説明しています。
売り出し価格や成約価格と路線価が一致しないのは、そもそも作り方が違うからです。
出典：国税庁 路線価図の説明
路線価が無い地域は、固定資産税評価額に倍率を掛ける
路線価が定められていない地域では、倍率方式で計算します。
固定資産税評価額に、評価倍率表に書かれた倍率を掛けた金額が土地の評価額です。
自分の土地がどちらの地域にあるかは、同じサイトの評価倍率表で確かめられます。
表の「適用地域名」が「一部」や「路線価地域」となっている場合は、路線価図のほうも開いてください。
出典：国税庁 評価倍率表の説明
小規模宅地等の特例で、評価はどれだけ下がりますか
亡くなった方が住んでいた土地なら、330㎡までの部分の評価額が80%下がります。
この区分を、特定居住用宅地等と呼びます。
下がるのは土地の評価額だけで、建物や預貯金は対象外です。
2,400万円の土地が480万円になる
路線価が1㎡あたり12万円の道路に面した200㎡の土地なら、評価額は2,400万円です。
330㎡の枠に収まるので、全体が80%減の480万円になります。
差は1,920万円です。
法定相続人が子2人で基礎控除が4,200万円なら、この1,920万円が効くかどうかで申告の要否が変わります。
なお、この特例を使って基礎控除以下になった場合でも、相続税の申告書は提出します。
特例の適用を受ける旨を申告書に書き、明細書や遺産分割協議書の写しを添えることが条件だからです。
誰が相続するかで、条件が変わる
同じ土地でも、取得する人によって要件が違います。
表は横にスクロールして確認できます。
| 取得する人 | 取得者ごとの要件 |
|---|---|
| 配偶者 | 要件なし。申告期限より前に売っても適用を受けられる |
| 同居していた親族 | 申告期限まで住み続け、かつその土地を持ち続ける |
| 同居していない親族 | 配偶者と同居の相続人がいないこと、相続開始前3年以内に自分や配偶者などが所有する家に住んでいないこと、申告期限まで持ち続けること |
3段目は「家なき子」と呼ばれる区分で、条件がさらに細かく分かれています。
当てはまりそうな場合は、売却の相談と並行して税理士に確かめてください。
福岡市の実家なら、330㎡の枠は余ることが多い
国土交通省の取引価格情報で福岡市7区の土地を見ると、取引された面積の中央値は200㎡から240㎡です。
いちばん広い東区と西区でも240㎡で、330㎡の枠には収まります。
枠を超えやすいのは、郊外の広い敷地や、庭や畑がひと続きになっている土地です。
超えた部分は80%の減額を受けられないので、どこまでが居住用かを公図と測量図で分けておきます。
分譲マンションの場合は、敷地全体ではなく、登記簿の敷地権の割合に応じた面積で数えます。
戸建てよりも、330㎡の枠に収まりやすい形です。
申告期限より前に売ると、特例は外れますか
配偶者以外が相続した場合は外れます。
特定居住用宅地等の要件に、相続開始から申告期限まで土地を持ち続けることが入っているためです。
申告期限の前日に決済しても、その土地は特例の対象から外れます。
期限は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月
1月6日に亡くなったことを知った場合、申告期限はその年の11月6日です。
期限の日が土曜日・日曜日・祝日にあたるときは、その翌日が期限になります。
納税の期限も同じ日です。
売却代金で相続税を払う予定なら、決済日を申告期限より前に置くことになります。
その段取りは、特例の保有の要件と正面からぶつかります。
どちらを取るかは、売り出す前に税理士と決めてください。
10か月は、相続人の確定と遺産分割、相続登記を済ませたうえで売り切る長さです。
買主を探して売る場合の工程は売却の流れにまとめているので、逆算に使ってください。
配偶者が相続した土地には、保有の条件が付かない
配偶者が取得した特定居住用宅地等には、取得者ごとの追加の要件がありません。
母親が実家を相続した場合は、申告期限の前に売っても特例は外れません。
誰の名義で相続するかを先に決めると、売り出せる時期が変わります。
名義と売り時は別の話に見えて、小規模宅地等の特例では一つの話です。
兄弟の1人が住み続ける場合は、その人が相続して代償金を払う形も選べます。
代償金の決め方は実家に兄弟の1人が住み続けたいで説明しました。
遺産分割がまとまらないと、その時点では使えない
この特例は、申告期限までに土地の分け方が決まっていることが前提です。
話し合いがつかないまま期限を迎えると、いったんは特例を使わずに申告します。
あとから分け方が決まったときの手続きもあるので、期限が近いなら早めに税理士へ相談してください。
相続人が県外に分かれている場合は、戸籍と協議書の郵送の往復だけで日数を取られます。
話し合いの場を1回設けるにも、まずは全員の予定合わせからです。
相続の手順と期限の並びは相続した実家を売却する流れにまとめています。
相続税を納めたあとに売ると、次はどの税金ですか
売った翌年に、譲渡所得税と住民税の申告をします。
相続税とは別の税金で、申告する年も、提出する税務署の決まり方も別です。
納めた相続税の一部を、取得費に足せる
相続税を納めた人が相続した不動産を売ったときに使えるのが、取得費加算の特例です。
納めた相続税のうち、その不動産に対応する分を取得費に足せるので、譲渡所得が減ります。
対象は相続税を実際に納めた人だけで、基礎控除以下で申告しなかった方は使えません。
期限は、相続の開始があった日の翌日から3年10か月以内に売ることです。
期限の数え方と、空き家の3,000万円控除との選び方は取得費加算の特例の期限は3年10か月で説明しています。
相続税と譲渡所得で、出す税務署が違う
相続税の申告書は、亡くなった方の最後の住所地を所轄する税務署へ出します。
譲渡所得の確定申告は、売った方自身の住所地の税務署です。
福岡市では、博多区と東区の一部が博多税務署の管内です。
東区の残りは香椎税務署、中央区と南区は福岡税務署、西区・城南区・早良区は西福岡税務署が担当します。
実家が東区にある場合は、町名によって博多税務署と香椎税務署に分かれるので、先に確かめてください。
区ごとの窓口は福岡市7区の手続き窓口ガイドでも確認できます。
福岡市の実家を相続する前に、何から手をつけますか
順番は3つです。
- 固定資産税の納税通知書を探し、土地と建物の所在と評価額を控える
- 国税庁の路線価図で、実家の前面道路の路線価を見る
- 誰の名義で相続するかを、売り出す時期と一緒に決める
3つ目を後回しにすると、小規模宅地等の特例と売却の予定がぶつかります。
当社が担当するのは、物件の調査と査定、それに仲介と買取の比べ方です。
相続税の計算と申告は税理士へ、相続登記は司法書士へ、ご希望を伺ってからおつなぎします。
誰にどの手続きを頼めるかは相続した家、誰に何を頼む？で分けて説明しました。
相続登記は2024年4月から義務になりました。
不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しないと、過料の対象になります。
名義が亡くなった方のままでは、買主へ引き渡せません。
売るかどうかを決める前の段階でも、15分の無料相談でご相談いただけます。
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