福岡の戸建て・古家付き土地の買取｜価格の見方と手順
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士実家や古い戸建てを、片付けずに現況のまま手放したいという方に向けた記事です。
買取の金額は、2通りの見方のどちらを取るかで変わります。
建物をこれから使う前提で見るのか、建物は無いものとして土地で見るのか。
当社の買取は、当社が売主様から直接買い取る形です。
他社へ取り次ぐのではないため、価格の根拠もこちらでご説明できます。
ただし場所や条件によっては、価格が下がる場合や、お引き受けできない場合もあります。
2. 再建築不可や接道は、価格にどう効きますか
3. 境界が決まっていないと、どうなりますか
4. 家財が残っていても買い取ってもらえますか
5. 仲介と買取は、手取りと期間でどう違いますか
6. まず何をすればよいですか
戸建ての買取価格は、どうやって決まりますか
決まり方は、買い取ったあとの使い道から逆算する形です。
建物を直して使えるなら、再販価格からリフォーム費用を引いた額が出発点になります。
建物を使わないのであれば、土地の値段から解体費を引いた額に変わります。
同じ家でも、この2つは金額が離れるので、どちらで見ているのかを必ず聞いてください。
建物を使う前提になるとき
築年数が古くても、中が広くてきれいなら、建物を使う案が出てきます。
当社が仲介でお預かりした福岡市東区の戸建ては、築50年を超えていました。
それでも室内が広くきれいだったため、住まい以外の使い道（民泊や社宅）での売り出しに切り替えています。
結果として、賃貸用の不動産として購入される方とご縁がありました。
この案件は買取ではなく仲介ですが、建物を見る目で価格が変わることの実例です。
事例：福岡市東区の築50年・傾斜地の戸建てを、解体せずに売却
古家付き土地として見るとき
建物の傷みが大きい場合は、古家付き土地として土地の値段で見ます。
このとき引かれるのが解体費です。
木造の戸建てで1坪5〜8万円、30坪なら150〜240万円ほど。
土地の値段が2,000万円だとすれば、1割弱が引かれる計算です。
福岡市の解体費の内訳は、福岡市の解体費用に分けて書きました。
傾斜地や、崖のそばの土地では、解体したあとに土を留める工事が必要です。
先ほどの東区の戸建てでは、解体と造成を合わせた工事費が1,000万円を超えることが分かりました。
そのため解体を前提にすると、提示できる金額は大きく下がりました。
増築を繰り返した家や、増築部分が未登記の家も、同じように条件が重くなります。
この種の土地で金額が残るのは、解体しない使い道を見つけられたときです。
買取には、即時と保証の2つがある
当社の買取は、即時買取と買取保証の2種類に分かれます。
即時買取は、いまの価格で当社が買い取る形です。
買取保証は、一定の期間だけ仲介で高値を狙い、売れなければ約束した価格で当社が買い取る形。
期日まで3か月の余裕があるなら、後者で高値を試してから決められます。
期日が来週であれば、選べるのは即時買取のほうです。
再建築不可や接道は、価格にどう効きますか
効くのは、買える人の数です。
建て替えができない土地は、住宅ローンを使う一般の買主が手を出せません。
現金で買える人か、再販する会社だけが買主になるため、価格はその層の採算で決まります。
接道の決まりは、建築基準法で決まっている
建物の敷地は、原則として幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。
この決まりが建築基準法の第43条で、満たさない土地では建て替えの確認が下りません。
幅が4m未満の古い道に接している場合は、道の中心から2m下がる形（セットバック）が必要です。
下がったぶんは建物を建てられないので、使える面積が実際より小さくなります。
出典：e-Gov 建築基準法
福岡市で道路の種別を確かめる手順
前の家の敷地図だけでは、その道が建築基準法上の道路かどうかは分かりません。
福岡市では、住宅都市みどり局の建築指導課・道路判定係が種別の相談を受けています。
窓口は市役所本庁舎の4階で、地図と道路台帳平面図を持って行く案内になっています。
電話では回答していません。
取り違いの影響が大きいため、原則として来庁を求める扱いです。
過去に判定された道であればその場で回答が出ますが、未判定なら道路相談カードを出して現地調査を待ちます。
道路台帳そのものは、同じ本庁舎6階の路政課で閲覧できます。
台帳の管理幅員と、建築基準法上の幅員は別の数字なので、混ぜないでください。
再建築不可でも、買取の対象になる
再建築不可の土地も、当社のお引き受けの対象です。
ただし価格は安くなる可能性があり、場所や条件によってはお引き受けできない場合もあります。
先に種別を確かめておけば、提示の根拠はご自身でも追える形です。
境界が決まっていないと、どうなりますか
仲介では、買主が住宅ローンを組めないことがあります。
境界が確定していない土地は、金融機関が担保として見にくいためです。
買取では、境界が未確定のまま進められる場合もありますが、その分は価格に反映されます。
確定測量の費用と期間
境界確定測量の費用は40〜60万円程度で、期間は1〜3か月かかります。
土地が1,500万円なら、費用は3%前後にあたる負担です。
仲介で売る前提なら、この期間を売却のスケジュールに入れておいてください。
市道に接している土地は、市との協議が入る
隣が市道であれば、境界は隣地の方だけでは決まりません。
福岡市では、道路下水道局への境界確認協議の申請が必要になります。
申請の様式は市のサイトから取れますが、協議そのものには日数がかかります。
測量の期間を1〜3か月と見ているのは、この待ち時間を含んでいるためです。
塀や屋根、樹木が境界を越えている場合も、仲介では買主から是正を求められます。
どちらの所有物かが分からない塀は、隣の方との話し合いが出発点です。
買取では、越境のある状態のまま引き受けられる場合もあり、その分を価格に織り込みます。
境界を調べるかどうかの判断は、境界確定測量は必要かにも書きました。
家財が残っていても買い取ってもらえますか
残っていても査定はできます。
当社の買取では、家財（残置物）の処分を協議のうえで決める形にしています。
量と状態を見て、どちらが負担するかを先に決めてから契約へ進む形。
自分で片付ける場合の、福岡市の手順
市に出す場合の入口は、粗大ごみ受付センター（092-731-1153）です。
インターネットからの申し込みは、1回につき10点までとされています。
手数料は品目と大きさで300円・500円・1,000円の処理券に分かれ、券の買い先はコンビニなど。
収集日は、最短でも申し込みから1週間程度あとになります。
家じゅうの家財を出すのであれば、この点数と日数で逆算してください。
出典：福岡市 粗大ごみの出し方
急ぐときと、市が集めない品
日程が合わないときは、処理施設へ自分で持ち込む道もあります。
料金は10kgまでごとに140円で、受付は搬入予定日の2週間前から始まります。
いっぽうエアコン・テレビ・冷蔵庫・洗濯機などは、市の粗大ごみでは集めません。
これらは家電リサイクル券を郵便局で買い、指定の引取場所へ持ち込む扱いです。
処分に手間と日数がかかるからこそ、残したまま売れるかどうかを先に聞く価値があります。
残すか、片付けるかの決め方
判断の軸は、期限と、ご自身が現地に行ける回数です。
遠方にお住まいで、福岡市まで何度も来られないのであれば、残したまま出すほうが早く終わります。
いっぽう、形見や写真、権利証などを探す時間が欲しいのであれば、片付けを先に置いてください。
家じゅうを一度に空にする必要はなく、探すものだけ持ち出して残りを協議にする形も取れます。
仲介と買取は、手取りと期間でどう違いますか
買取は相場の5〜7割が目安で、当社が買主なので仲介手数料はかかりません。
仲介は相場どおりの価格を狙えますが、そこから仲介手数料が引かれます。
多くの場合、手取りが多くなるのは仲介のほうです。
2,000万円の戸建てで並べてみる
仲介で2,000万円で売れた場合、仲介手数料は（2,000万円×3%＋6万円）×1.1で72.6万円。
手取りは、ここから登記費用などを引いた額になります。
同じ家を買取で出すと、目安は1,000万円から1,400万円の幅です。
差は数百万円になるので、金額だけを見れば仲介が有利です。
価格差が何に消えているのかは、買取価格が相場の5〜7割になる理由で内訳にしました。
古家付き土地では、売買価格が1,000万円を下回ることもあります。
仲介手数料には低廉な空家等の特例があり、800万円以下の売買では30万円に消費税を加えた額です。
適用には、媒介契約の前の説明と合意が条件です。
当社はこの特例で計算していますが、価格の帯によっては率で出すより高く見えることもあります。
そこを含めて、買取と仲介の手取りを同じ紙の上で並べてご説明します。
引き渡したあとの責任も、金額に含まれている
仲介で個人の買主へ売ると、引き渡し後に見つかった不具合の責任（契約不適合責任）は売主に残るのが原則です。
古い戸建てほど、ここが心配の種になります。
買取ではこの責任を免除するのが一般的で、当社の買取も同じ扱いです。
価格が相場より下がるぶんで、売主様はこの責任と、売れるまでの時間を手放しています。
読めるのは期間のほう
買取の現金化は、最短1日から2週間前後です。
内覧も広告もないので、近所や職場に知られないまま終わります。
仲介はそこが読めません。
福岡市内の期間の目安は福岡市の売却にかかる期間、入金までの日数は買取の入金は何日後かにあります。
期日が決まっている方は、金額ではなく日数から選ぶことになります。
まず何をすればよいですか
用意するものは3つです。
登記事項証明書（権利証）、測量図や敷地図、それに家財がどのくらい残っているかの写真。
この3つがあれば、建物を使う前提と土地で見る前提の両方で金額を出せます。
そろっていない書類があっても査定は進められるので、取得の仕方からご案内します。
住宅ローンが残っている場合は、抵当権抹消の登記費用（1〜2万円程度と司法書士報酬）も見ておいてください。
売買契約書に貼る印紙税は、価格が1,000万円から5,000万円の帯であれば1万円です。
道路の種別が未判定の土地は、建築指導課での確認も並行して進めてください。
当社の買取は福岡県内の土地・戸建て・マンションが対象で、金額の上限はありません。
戸建てそのものの売り方は戸建ての売却、土地は土地の売却にまとめています。
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