リースバックの家賃と買取価格は連動する｜福岡での決め方
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士リースバックの見積もりを2社から取ると、買取価格と家賃の組み合わせが社ごとに違います。
そこで多くの方が「買取価格の高いほう」を選んでしまいます。
ところが、この2つの数字は別々に決まっていません。
買取価格を上げてもらうと、家賃も上がります。
同じ考え方で値付けされている限り、買取額だけを引き上げても、その家に住み続けられる年数は変わりません。
この記事は、福岡市の自宅でリースバックを考えている方のために書いています。
決めていただくのは、「受け取る金額」と「毎月の家賃」のどちらに合わせて条件をそろえるかです。
家賃の根拠を会社に聞けるかどうかはリースバックの家賃の算定根拠は聞ける？にまとめました。
こちらは、聞いた数字を自分で組み替えて決める側の話です。
リースバックの家賃と買取価格は、別々に決まりますか？
別々ではありません。
買主は「買った金額に対して、年間いくらの賃料が入るか」で採算を見るため、2つの数字は同じ利回りで結ばれています。
家賃は「買取価格 × 利回り ÷ 12」の形で組まれる
買主である不動産会社や投資家は、買った価格に対する年間の賃料の割合を見ています。
この割合が利回りです。
仮に買取価格1,800万円、家賃が月10万円という提示だったとします。
年間の家賃は120万円なので、1,800万円に対する割合は年6.7%ほど。
この6.7%という前提が動かないまま買取価格だけが2,100万円に上がると、家賃は月11万7,000円ほどになります。
ここに挙げた利回りは計算の形を示すための仮の数字で、福岡市の相場を表すものではありません。
当社は「相場はこの利回りです」と一つの数字で言い切ることはしていません。
建物の状態・立地・契約期間で幅が出るため、言い切ると判断を誤らせます。
買取額を上げても、住める年数はほとんど変わらない
受け取った代金を年間の家賃で割ると、売ったお金で何年ぶんの家賃が払えるかが出ます。
表は横にスクロールして確認できます。
| 買取価格 | 家賃（月） | 年間の家賃 | 代金で払える年数 |
|---|---|---|---|
| 1,800万円 | 10万円 | 120万円 | 15年 |
| 2,100万円 | 11万7,000円 | 140万円 | 15年 |
| 2,100万円 | 10万円 | 120万円 | 17年6か月 |
上の2行は、同じ利回りの前提で買取価格だけを300万円上げた場合です。
年数が15年のまま動いていません。
3行目のように、買取価格が上がって家賃が据え置かれたときだけ、住める年数が伸びます。
つまり交渉で確かめるのは、買取価格の多寡ではなく「価格を上げたら家賃はどうなるのか」です。
国土交通省のガイドラインも、売却代金が賃料の何か月分に相当するかの説明を、事業者が対応することが望ましい事項に挙げています。
つまり、この割り算は行政が説明を促しているものと同じ中身です。
電卓で出せるので、説明を待つ必要はありません。
見積もりを受け取ったら、次の3つを同じ場で聞いてください。
- 買取価格を100万円上げると、家賃は月いくら上がりますか
- 家賃を月1万円下げると、買取価格はいくら下がりますか
- この家賃が続く期間は何年で、更新のときに上がりますか
1つ目と2つ目の答えが「変わりません」なら、価格と家賃が別の根拠で決まっていることになります。
その場合は、どちらの数字に根拠があるのかを聞いてください。
どちらを優先するかは、住む年数で決まる
5年以内に施設入所や子どもとの同居を見込んでいる方は、受け取る金額を優先したほうが合います。
短い期間なら、家賃が月1万円高くても総額の差は60万円ほど。
一方、15年・20年と住み続けたいなら、毎月の家賃を抑える条件を探してください。
月1万円の差は、20年で240万円の差になります。
どちらを選ぶにしても、先に決めるのは金額ではなく住みたい年数です。
年数が決まると、受け取る額から家賃の総額を引いた金額が計算できます。
1,800万円を受け取って月10万円の家賃で10年住むと、家賃の総額は1,200万円。
手元に残る計算になるのは600万円。
そこから売却の費用と税金を引いた額が、実際の手取りです。
この引き算をしないまま「1,800万円が入る」と考えると、10年後の資金計画が崩れます。
福岡市の買取価格の出発点は、自分で調べられますか？
調べられます。
出発点になるのは、国土交通省が公開している実際の取引価格と、区ごとの中央値です。
売買の水準は、区ごとの取引データで当たりを付ける
当社は国土交通省の取引価格情報をもとに、福岡市7区の中央値を公開しました。
2024年第2四半期から2026年第1四半期までの集計で、博多区の3LDK系マンションの中央値は65㎡で2,700万円（127件）です。
同じ3LDK系で、中央区は70㎡で4,200万円、南区は70㎡で2,300万円。
区によって2倍近い差があるので、「福岡市の相場」という一つの数字では判断できません。
お持ちの区の数字は福岡市の売却相場から、博多区などの各区のページで確かめてください。
ここで出てくるのは成約価格の中央値であって、査定額でも買取の提示額でもありません。
リースバックの買取額は、仲介で売る価格より下がる
リースバックの買主は、賃貸中の物件として持ち続ける前提で買います。
すぐに住める状態で一般の買主へ売るときの価格とは、前提が違います。
そのため、仲介で売った場合の見込みより低い金額が提示されるのが通常の形です。
どのくらい低いかは物件と会社で幅があるため、当社は割合では申し上げません。
比べるときは、仲介で売った場合の手取りと、リースバックで受け取る額に加えて、住み続ける年数ぶんの家賃を並べてください。
仲介・買取・リースバックの違いは4つの売り方の比較に表で並べています。
家賃の水準は、近隣の募集賃料と突き合わせる
提示された家賃が高いかどうかは、同じ地域の募集賃料と比べると見当がつきます。
間取り・専有面積・築年数・駅からの距離をそろえて、3件ほど拾ってください。
募集賃料より明らかに高い家賃なら、その理由を会社に尋ねる根拠になります。
比べるときの注意は、募集賃料が「入居者を募っている価格」であって成約の賃料ではないことです。
実際に決まる賃料は、募集賃料より下がることがあります。
福岡市は単身者向けの物件が多い一方、郊外のファミリー向けは募集が少なく、比べる材料が見つかりにくい地域もあります。
見つからないときは、同じ区の似た築年数の物件まで範囲を広げてください。
家賃の確かめ方の手順は家賃の算定根拠の記事に計算式まで載せました。
契約の形で、家賃の意味は変わりますか？
変わります。
同じ月10万円でも、何年払い続けられるのかは契約の種類で決まるためです。
定期借家か普通借家かで、住める年数が変わる
定期借家契約は、期間が来ると契約が終わります。
再契約ができるかどうかは、そのときの合意次第です。
普通借家契約なら、借主側から続ける意思を示せる形になります。
読み分け方はリースバックで何年住める？定期借家と普通借家の違いに書きました。
先に出した「代金で払える年数」は、契約が続く前提で計算した数字です。
2年の定期借家なら、15年ぶんの計算に意味はありません。
家賃の改定条項を、期間の条項と並べて読む
再契約のたびに家賃が上がる条件なら、住める年数は計算より短くなります。
契約書では、期間の条項と家賃改定の条項が離れた場所に書かれていることがあります。
この2つを並べて読まないと、総額が見えません。
見落としやすい項目はリースバックのデメリット6つに並べました。
買い戻しの価格は、売った金額より高い
将来の買い戻しを考えている方は、買い戻し価格の決め方を契約前に確かめてください。
買主は買った金額に経費と利益を乗せるため、売った金額より高くなるのが通常です。
買い戻しの約束が契約書に書かれているのか、口頭の見込みなのかも分かれ目になります。
家族に家を残したい場合の扱いはリースバックした家は相続できる？でご覧ください。
仲介で売る・買取・リバースモーゲージとどう比べますか？
受け取る金額、住み続けられるか、毎月の支出の3列で並べてください。
この3列をそろえると、売り方の違う4つを同じ物差しで見られます。
3列で並べて、1つずつ埋める
表は横にスクロールして確認できます。
| 方法 | 受け取る額 | 住み続けられるか | 毎月の支出 |
|---|---|---|---|
| 仲介で売る | いちばん高くなりやすい | 引き渡しで退去 | 転居先の家賃や住居費 |
| 当社の直接買取 | 仲介より下がる | 引き渡しで退去 | 転居先の家賃や住居費 |
| リースバック | 仲介より下がる（会社と物件で幅がある） | 契約の範囲で住める | 家賃 |
| リバースモーゲージ | 借入なので売却ではない | 住み続ける | 利息 |
リースバックだけを他社と比べていると、この表の1行目と2行目が抜け落ちたままになります。
転居できるご事情なら、仲介で売ったほうが手元に残る金額は大きくなりがちです。
税金と費用を引いた手取りは手取りの試算でご確認ください。
当社の直接買取は、当社が買主になります
当社の買取は、他社への取り次ぎではなく当社が買主になる形です。
対象は福岡県内の土地・戸建て・マンションで、金額の上限は設けていません。
現金化は最短1日から2週間前後ですが、場所や条件によっては価格が下がる、または買取できない場合があります。
条件は福岡の不動産買取のページでご確認ください。
住み続けたい場合の取り扱いはリースバックでの売却に整理しています。
借入で足りるならリバースモーゲージも候補になる
リバースモーゲージは売却ではなく借入です。
所有権が動かないため、家を残したい場合の選択肢になります。
年齢・担保評価・金融機関の条件で使えるかが決まります。
違いはリースバックとリバースモーゲージの違いで並べました。
福岡市で検討するときは、何から決めますか？
住みたい年数、受け取りたい金額、毎月払える家賃の上限を、この順で紙に書くところから始めてください。
先に上限を決めて、そこから見積もりを読む
年金や収入から、毎月いくらまで家賃に充てられるかを先に出します。
その上限を超える提示は、買取価格が高くても選べないと考えてください。
この順番で見れば、2社の見積もりのどちらを選ぶかは1分で決まるはずです。
税金の扱いはリースバックの税金に、費用はリースバックの費用にまとめています。
譲渡所得税の個別の計算は税理士法52条により税理士の仕事なので、当社は提携する税理士へお取り次ぎします。
当社に相談する場合の受け口
売るかどうか、住み続けるかどうかが決まっていない段階なら15分無料相談です。
物件の所在地はお伺いせず、オンラインで完結します。
金額の当たりを付けたい方は無料査定か、匿名のまま試せるAI査定をお使いください。
当社は福岡市博多区千代4丁目の会社で、(公社)福岡県宅地建物取引業協会の会員です。
相談から引き渡しまで、代表の野上が最後まで担当します。
見積もりを持ち込んでいただく形でも構いません。
そのときは、買取価格と家賃と契約期間の3つをそろえてお持ちください。