契約から引渡しまでは何日？日数を決める4つの要因
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士福岡市で売買契約の日取りが決まった売主に向けて、契約から引渡しまでの日数をまとめました。
目安は1〜2か月です。
この長さを決めているのは、買主の住宅ローン審査と、売主の引越しの2つしかありません。
そして引渡し日は、不動産会社が勝手に置くものではなく、契約書に書き込む前に売主と買主で決めます。
短くしたいとき、延ばしたいときに、何を動かせるのかを順に並べました。
2. 日数は、何で決まるのですか
3. その1〜2か月で、売主は何をしますか
4. 引渡し日は、交渉で動かせますか
5. 引渡し日が年を越すと、何が変わりますか
6. 引渡したい日から、どう逆算しますか
7. まず何をすればよいですか
契約から引渡しまでは、何日くらい空きますか
買主が住宅ローンを使う取引なら、30日から60日ほどです。
当社がお客様から「契約から引渡しまでどれくらいですか」と聞かれたときも、1〜2か月とお答えしています。
理由は、買主の本審査と融資の実行に1か月前後かかるからです。
買主が住宅ローンを使うときは30〜60日
契約のあと、買主は借入先へ本審査を申し込みます。
本審査の結果が出るまでに1〜3週間。
承認が出ると、買主は金融機関と金銭消費貸借契約（お金を借りる契約）を結びます。
そこから融資が実行される日まで、さらに1〜2週間を見ます。
この3つを足すと、どうしても1か月前後になるわけです。
現金や買取なら2週間ほどに縮む
買主が現金で買う場合や、不動産会社が買主になる買取では、審査を待つ必要がありません。
当社が新築建売の業者様に土地を買っていただいたときは、融資特約が付きませんでした。
融資特約とは、買主のローンが通らなければ契約を白紙に戻す約束のことです。
業者は自社の資金で買うため、この特約を入れずに契約できる場合があります。
審査という読めない工程が消えるぶん、2週間から3週間で引渡しまで進む取引も出てきます。
縮めやすいのは、空き家や更地のように、売主の引越しが要らない物件。
引渡し日に選べるのは平日の午前だけ
決済と引渡しは、買主が借りる金融機関の一室で行います。
その日のうちに司法書士が法務局へ登記を申請するため、日取りは平日の午前に限られます。
土日や祝日、年末年始は選べません。
月末は金融機関も司法書士も混み合うので、第1希望が取れないこともあります。
買主が月末を選びたがるのは、家賃とローンの二重払いを短くしたいからです。
日付にこだわりが無い売主なら、月の中旬を提案すると候補日が増えます。
当日の流れは決済・引渡し当日の流れにまとめました。
日数は、何で決まるのですか
決めているのは4つです。
買主の住宅ローン審査、売主の引越し、名義と抵当権の書類、マンションなら管理組合の手続き。
このうち最も長いものが、そのまま契約から引渡しまでの日数になります。
①買主の住宅ローン審査
いちばん動かしにくいのがここです。
買主が事前審査を済ませているかどうかで、1〜2週間の差が出ます。
事前審査で銀行が見るのは、年収と勤続年数と他の借入だけ。
本審査では、物件の登記事項証明書や図面、売買契約書の写しまで銀行へ提出します。
当社は買主から申込みをいただいた時点で、事前審査の有無と借入先を確認しています。
確認しないまま契約すると、否決されたときに1か月が丸ごと無駄になるからです。
審査が否決されたときの扱いは、買主のローンが通らなかったら？融資特約で契約は白紙にでご説明しています。
②売主の引越しと残置物
住みながら売っている方は、引渡しの前日までに家を空にします。
日数が伸びるのは、新居が決まっていない場合と、新築の完成を待っている場合。
当社のお客様でも、売却活動中は住み続けたまま進める方が多数です。
引渡しの時期は買主との交渉で決められるので、契約より先に空にする必要はありません。
賃貸へ移る方は、新居の入居日を引渡しの2週間前までに置くと、荷物の移動に余裕が出ます。
③名義と抵当権の書類
名義が亡くなった方のままだと、相続登記が終わるまで引渡しができません。
相続登記は2024年4月から義務になり、戸籍の取り寄せだけで2〜4週間かかることもあります。
福岡市内の不動産の登記を扱うのは、中央区舞鶴の福岡法務局（本局）です。
登記の住所が昔のままの場合は、住所変更登記も同じ日に出します。
住宅ローンが残っている家で手配が要るのは、完済と抵当権の抹消です。
金融機関へ繰上完済の連絡を入れるのは、決済日の2〜3週間前が目安になります。
連絡が遅れると、当日に完済の書類がそろわず、登記を申請できません。
どの窓口に何を出すかは手続き窓口ガイドに区ごとに整理してあり、必要書類は売却に必要な書類で確かめられます。
④マンションの管理組合の手続き
マンションでは、管理組合または管理会社へ組合員資格喪失の届出を出します。
管理費と修繕積立金の精算額が出るまでに、2週間ほど見ておくと安全です。
駐車場や駐輪場を借りている場合は、その解約の予告期間も一緒に数えます。
その1〜2か月で、売主は何をしますか
残るのは引越し、残置物の処分、公共料金の届出、マンションの管理組合への連絡の4つです。
どれかが間に合わないと、当日に鍵を渡せません。
順番と期限を、福岡市の窓口に合わせて並べます。
引越しと残置物は、引渡しの前日までに終える
買主へ渡すのは、荷物が無い状態の家です。
エアコンや照明、物置のように「残してよいか」が分かれるものは、契約のときに付帯設備表で決めます。
処分に日数がかかるのは、仏壇、ピアノ、庭の物置、物件の外に置いた車やバイクです。
福岡市の粗大ごみは申込制で、収集日は最短でも申込みから1週間ほど先になります。
直前にまとめて頼める仕組みではないので、量が多い家は契約の直後に申し込んでください。
出典：福岡市 粗大ごみの出し方
電気・ガス・水道は引渡し日に合わせて止める
福岡市の水道は、引越し日の4日前（土日祝と年末年始を除く）までに水道局お客さまセンターへ電話します。
インターネットからの申込みは、3日前（土日祝を除く）までです。
水道料金は引越し日までの使用日数で基本料金を日割りするので、早く止めすぎると買主が困ります。
電気とガスも、止める日は引渡し日に合わせてください。
当日までに準備するものを先に見ておく
印鑑証明書は発行から3か月以内のものが要るので、取るのが早すぎても使えません。
権利証（登記識別情報通知）、鍵の全本数、管理規約、設備の取扱説明書も当日に渡します。
この1〜2か月でやることの全体は、売買契約から引渡しまでにやることにまとめました。
引渡し日は、交渉で動かせますか
契約書に書く前なら、売主と買主の合意で動かせます。
ただし、どちらも「早くしたい」「待ってほしい」という言葉だけでは合意になりません。
動かすときに差し出すものを、短くする場合と延ばす場合で分けます。
短くしたいときに見るのは、買主側の2つ
1つは、事前審査が済んでいるかどうか。
もう1つは、買主が現金または不動産会社かどうかです。
この2つのどちらかが当てはまらないと、30日を切るのは難しくなります。
転勤の辞令のように期日が動かない事情があるなら、売り出す前に当社へお伝えください。
延ばしたいときは、理由と期限を数字で出す
「新居の完成が3月中旬なので、引渡しを3月25日以降にしたい」という形で伝えます。
買主にも入居の予定や家賃の支払いがあるため、期限の無い延長には応じてもらえません。
子どもの学期に合わせたい場合も、学期末の日付を先に出すほうが話が早く進みます。
決めた日は、融資特約の期限と一緒に動かす
引渡し日を後ろへ動かすと、融資特約の期限も後ろへずらす必要があります。
期限を過ぎてから否決されると、白紙解除ではなく違約の話になりかねません。
当社は、引渡し日を変える合意ができた時点で、特約の日付も書面で直します。
引渡し日が年を越すと、何が変わりますか
税率と控除が変わることがあります。
12月に引き渡すか1月に引き渡すかで、手取りが百万円単位で動く場合もあるのです。
年末の契約で確かめるのは、次の3つです。
所有期間5年の判定は「売った年の1月1日」
譲渡所得の税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで分かれます。
短期譲渡所得の税率は39.63%。
長期譲渡所得の税率は20.315%です。
取得から5年目の年末に引き渡すと短期、年が明けてから引き渡すと長期になる境目があります。
仮に譲渡益が1,000万円なら、その差は190万円ほど。
所有が10年を超える自宅には、さらに低い14.21%の軽減税率もあります。
どの年に引き渡すかで区分が変わるので、取得した日付を契約前に確かめてください。
住まなくなって3年目の年末までに引き渡す
自宅だった家は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ると、3,000万円の特別控除を使えます。
この期限は契約日ではなく、引渡しの日で見るのが原則です。
空き家のまま置いていた実家では、引渡しが1月にずれただけで控除が外れることもあります。
固定資産税の精算は、起算日と納期で変わる
固定資産税は1月1日の所有者に1年分が課税されるため、引渡し日で日割りして買主と分けます。
福岡市の納期は4月・7月・12月・翌年2月の年4回。
精算金を受け取ったあとでも、納付書は売主あてに届くままです。
12月と翌年2月の2回は、引渡しが済んでいても売主が納めることになります。
日割りの起算日を1月1日にするか4月1日にするかで、精算額も変わる点にご注意ください。
日割りの考え方は売却年の固定資産税の日割り精算に、手取りの試算は売却シミュレーターに置いてあります。
出典：福岡市 市税の納期
引渡したい日から、どう逆算しますか
先に引渡し日を置いて、そこから後ろ向きに数えます。
読めるのは契約から引渡しまでの30〜60日で、読めないのは売り出してから買主が決まるまでの期間です。
逆算するときに使う日付は3つで足ります。
3つの日付に分けて数える
引渡し日の30〜60日前が、売買契約の日です。
その契約日より1〜3か月前が、売り出しを始める日になります。
さらに2〜4週間前に、査定と書類の準備を始めます。
名義が亡くなった方のままなら、ここへ相続登記の期間をもう1〜3か月足してください。
つまり3月末に引き渡したい方が動き出す時期は、前年の10月から12月ごろ。
全体の工程は売却の流れで確かめられます。
間に合わないと分かったら、買取を並べて比べる
買主を探す期間が読めないので、期日が動かない売却では仲介だけに頼らない形も検討します。
買取で先に決められるのは、引渡し日そのもの。
代わりに価格は仲介より下がるので、間に合わせたい日と金額のどちらを取るかの判断になります。
両方の違いは仲介と買取の比較に、期間の目安は福岡市の不動産売却にかかる期間にまとめています。
まず何をすればよいですか
引渡したい日が決まっている方は、その日付を最初にお知らせください。
当社はそこから逆算して、売り出しを始める日と、書類の準備にかかる日数をお伝えします。