共有名義の家の査定は1人で頼める｜売る段階との違い
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士離婚を考えている方、兄弟で実家を共有している方に向けた記事です。
この記事で決めるのは、相手に話を持ちかける前に金額を知っておくか、それとも同意を取ってから動くかという順番です。
結論を先に書きます。
査定は共有者1人でも依頼できます。
同意が必要になるのは、媒介契約（不動産会社に売却を頼む契約）から先の段階です。
この2つを同じものだと思い込んで、話を持ちかけられないまま年単位で止まっている方が少なくありません。
同意が得られないときの選択肢そのものは共有名義の不動産、片方だけで売れる？持分売却の現実に書きました。
ここでは「査定の段階」だけを扱います。
2. 1人で頼むとき、どこまでの資料が手に入りますか
3. 相手に知られずに査定したいときは、どうしますか
4. 離婚の話し合いで査定を使うとき、何に気をつけますか
5. 兄弟で実家を共有しているときは、どう使いますか
6. 査定のあと、何から動きますか
共有名義の家の査定は、自分1人で頼めますか
頼めます。
査定は、不動産会社が「いくらで売れそうか」という意見を出す行為で、持ち主の権利を動かしません。
当社も、共有者のお一人からのご依頼を受けています。
査定は契約ではないので、同意は要りません
共有している不動産について全員の同意が必要になるのは、売却のように持分そのものを失わせる行為です。
令和3年の民法改正で、管理に関する事項は持分の価格の過半数で決められると整理されました。
形状や効用の著しい変更を伴わない軽微な変更も、過半数で決められます。
査定はそのどれにも当たりません。
家の状態が変わるわけでも、使い方が変わるわけでもないからです。
ですから、相手に黙って金額を調べることは、権利の上では何の問題もありません。
媒介契約と売買契約から先は、全員の同意が要ります
線が引かれるのは、媒介契約のところです。
不動産全体を売り出すための媒介契約には、共有者全員の署名と押印が必要になります。
売買契約と決済では、全員の実印、3か月以内の印鑑証明書、本人確認書類が揃わないと進みません。
必要な通数の数え方は印鑑証明書は売却で何通必要？有効期限3か月の数え方にまとめています。
顔を合わせたくない場合は、郵送で順に署名する持ち回り契約や、代理人を立てる方法もあります。
その段取りは共有名義の売却で使う委任状｜代理人と持ち回りの順番をご覧ください。
査定書に「持分の値段」が書かれるわけではありません
ここを誤解したまま査定を頼む方が多いので、先に書いておきます。
1人で依頼しても、出てくるのは不動産全体の金額です。
持分2分の1だから査定額の半分、という計算は成り立ちません。
持分だけを買う買主は、その家を自由に使えず、住宅ローンも通りにくいからです。
全体の金額を知ったうえで、自分の持分に対応する取り分を考える順番になります。
仮に全体の査定額が2,400万円で持分が2分の1なら、全体を売って分けたときの取り分は1,200万円が出発点です。
そこから仲介手数料と登記費用を引くので、手取りは同額にはなりません。
一方で持分だけを買取業者に売ると、1,200万円を大きく下回る提示になるのが通例です。
同じ「2分の1」でも、全体を売るか持分を売るかで結果が変わります。
なお不動産会社が媒介契約の際に価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにする義務があります。
根拠を聞いて答えられない金額は、話し合いの材料になりません。
1人で頼むとき、どこまでの資料が手に入りますか
登記事項証明書は、共有者であるかどうかに関わらず請求できます。
一方で固定資産の評価証明書は、請求できる人が決まっています。
この2つを分けて考えると、相手に連絡せずにどこまで進められるかが見えます。
登記事項証明書は、所有者でなくても請求できます
不動産の登記事項証明書は、誰の持ち物であっても請求できる書類です。
持分の割合、抵当権の有無、共有者の氏名と住所が、ここに載っています。
手数料は法務局の窓口で1通600円、オンラインで請求して窓口で受け取る場合は490円、郵送で受け取る場合は520円です。
福岡市内の不動産なら、福岡法務局の本局や出張所で取れます。
「相続登記が済んでいるか」も、この1通で分かります。
共有者の住所が古いままなら、相手の現住所が分からないという段階から始まります。
福岡市の固定資産の証明は、窓口で請求できる人が決まっています
福岡市の固定資産評価証明書と公課証明書は、1件300円です。
請求できるのは本人、相続人、納税管理人で、家族が代わりに行く場合でも作成から3か月以内の委任状が求められます。
名寄帳の閲覧は区役所の課税課で無料、写しのオンライン申請は1通250円です。
ただし、共有者が単独で請求できるかどうかは、福岡市の案内に明記がありません。
窓口に行く前に、物件がある区の区役所課税課へ電話でお確かめください。
博多区であれば博多区役所の課税課が担当で、区ごとの窓口は福岡市7区の手続き窓口ガイドに並べています。
手元の納税通知書だけでも、机上査定は成り立ちます
証明書が1通も取れなくても大丈夫です。
毎年4月に届く固定資産税の納税通知書には、所在地、地積、床面積、評価額が載っています。
共有名義の不動産では、通知書が届くのは代表者1人だけです。
自分に届いていないときは、住所と間取りと築年数を伝えるだけでも机上査定は出せます。
区ごとの相場は福岡市の売却相場でもご確認ください。
相手に知られずに査定したいときは、どうしますか
机上査定を選んでください。
現地に行かず、資料と取引事例だけで金額を出す方法です。
家の中を見る訪問査定は、住んでいる側の了承なしには行えません。
机上査定なら、家に入らずに金額が出ます
机上査定で見ているのは、紙の上の情報だけです。
所在地、面積、築年数、周辺の成約事例から幅のある金額を出します。
精度は訪問査定に劣りますが、「売るかどうか」を決める段階ならこれで足ります。
2つの違いは机上査定と訪問査定で金額が違う理由｜どちらが正しいかに書きました。
当社は、郵便物や電話で相手に伝わる形を取りません。
連絡の方法と時間帯は、ご依頼のときにご指定ください。
訪問査定は、住んでいる側の了承が必要です
共有者であっても、相手が住んでいる家に無断で人を入れることはできません。
離婚の話が出ている段階では、ここでもめることが多いところです。
室内を見ずにどこまで分かるかは家の中を見せたくない｜査定は室内なしでできる？精度の限界に整理しています。
順番としては、机上査定で幅を知り、話し合いが進んでから訪問査定に切り替える形が現実的です。
相手が住んでいる家で訪問査定を頼むときは、当社から日程の打診をする形も取れます。
売主同士が直接やり取りすると、日程の話が条件の話にすり替わりやすいためです。
離婚の話し合いで査定を使うとき、何に気をつけますか
査定額だけを見ないでください。
見るのは、査定額と住宅ローン残高の差です。
この差がマイナスなら、分ける財産はそもそも存在しません。
査定額よりローン残高が多いと、分ける財産が無くなります
たとえば査定額が2,400万円で、住宅ローン残高が2,600万円なら、差は200万円の不足です。
売っても手元に残らないどころか、仲介手数料と登記費用のぶんだけ手出しが出ます。
この状態で「家をもらう」「売って半分ずつ」と話しても、結論は出ません。
残高は年に1回届く返済予定表か、金融機関の窓口で分かります。
査定を頼むときは、どの時点の金額として出してもらうかも決めておいてください。
別居した時点と、話し合っている今とで相場が動いていると、どちらの数字を使うかで取り分が変わります。
当社は査定の日付を書いた書面でお渡しするので、あとから「いつの金額か」で争いになりません。
分け方そのものの選択肢は離婚で家を分ける3つの方法｜税金は誰にかかる？と離婚に伴う不動産売却をご覧ください。
名義の持分と、ローンの負担割合は一致しません
登記の持分が2分の1ずつでも、住宅ローンの契約は別の形になっていることがあります。
連帯債務、連帯保証、ペアローンのどれなのかで、取れる手が変わります。
離婚後にどちらかが払い続ける約束をしても、金融機関はその約束に縛られません。
査定を頼むときに登記事項証明書と返済予定表を一緒にお持ちいただくと、1回で両方を照らし合わせられます。
兄弟で実家を共有しているときは、どう使いますか
誰が引き継ぐか、それとも売って分けるかを決める材料に使います。
そのためには、全員が同じ時点の同じ金額を見ている必要があります。
片方が3年前の金額、片方が今年の金額で話していると、結論は出ません。
時点をそろえないと、話し合いが空回りします
査定額は時点の付いた数字です。
福岡市の地価は上がってきたので、数年前の金額で話すと今の相場と開きます。
査定書には査定の日付が入るので、全員にその1通を回してください。
1人が複数社に頼んで高い金額だけを見せると、話が止まります。
当社は代表の野上が最後まで担当し、金額の根拠をそのまま説明します。
相続登記が済んでいないと、査定の次に進めません
査定自体は、名義が亡くなった方のままでも出せます。
ただし売る段階では、相続登記を終えて共有者を確定させなければ動きません。
当社が山口県防府市本橋町でお預かりした土地では、相続手続きで共有者を探し出すことが難航しました。
最終的に集まったのは、12人のうち10人まで。
そのため買主の住宅ローン審査が通らず、売主様のご意向で当社が買主となる直接買取へ切り替えています。
これは福岡市外の過去の個別事例で、現在の買取の対象地域や相場を示すものではありません。
共有者の同意や権利関係の確認を省けるという意味でもありません。
経緯は防府市の共有者が多い土地を、最後の1区画まで売却でご覧いただけます。
相続登記は2024年4月から義務になっているので、査定と並行して司法書士へご相談ください。
当社は司法書士・税理士と連携しており、登記の受任は司法書士、税額の判断は税理士が担当します。
査定のあと、何から動きますか
手元に残るのは、金額と、その根拠が書かれた1通です。
根拠として確かめていただきたいのは、比べた成約事例、その事例と自宅の違いをどう調整したか、金額の時点の3つです。
この3つが書かれていない紙は、相手に見せても「高すぎる」「安すぎる」で終わります。
それを相手に見せるかどうかは、ご自分で決めてください。
見せると決めたら、金額だけでなく「売る・持つ・持分を譲る」の3つを並べて話すほうが前に進みます。
共有名義の売却で当社が引き受ける範囲と条件は共有名義の不動産売却に書いています。
当社は福岡市博多区千代4丁目にあり、(公社)福岡県宅地建物取引業協会の会員です。
査定のご依頼は無料査定から、相手に伝わらない連絡方法のご指定も一緒に承ります。
話を持ちかける順番から迷っている方は、15分の無料相談で段取りだけ決めていただくこともできます。