相続で実家を共有名義にするデメリットと決め方
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士遺産分割の話し合いで、だいたいこの言葉が出ます。
「とりあえず3人の共有にしておこう」
その場は収まりますし、兄弟のうち誰かが損をする形にもなりません。
結論を先に書きます。
共有そのものが間違いというわけではありません。
問題は、何も決めずに共有にすると、次にその家を動かすたびに全員の同意を集める状態が残る点です。
そして相続開始から10年を過ぎると、分け方そのものの選択肢が減ります。
この記事は、福岡市の実家を兄弟で相続して、名義をどうするかを決めかねている方に向けて書いています。
売るとき・貸すときに必要な同意の数、10年の区切り、次の相続で共有者が何人になるか、そして共有にするなら先に決めておく3つを順番に並べました。
実家を共有名義にすると、何が変わりますか
1人で決められるのは、現状を保つための修繕までになります。
売るには共有者全員の同意、貸すには持分の過半数、というように、やることごとに必要な数が違います。
売るには全員の同意が要る
共有物に変更を加える行為は、共有者全員の同意がなければできません（民法251条）。
家ごと売るのは、その家を手放す行為なので全員の同意が前提です。
兄弟3人の共有で、2人が売ると決めても、1人が首を振れば売買契約は結べません。
反対している人を説得できない場合に残るのは、裁判所に分け方を決めてもらう共有物分割請求です。
その手順と裁判例は共有物分割請求とは？兄弟が反対する実家の売却と裁判例にまとめました。
貸すのは持分の過半数。ただし期間に上限がある
管理に関する事項は、持分の価格の過半数で決められます（民法252条）。
人に貸すのは管理に当たるので、全員でなくても決められる形です。
ただし過半数で設定できる賃借権には、期間の上限が決まっています。
建物は3年、山林以外の土地は5年、樹木の栽植や伐採を目的とする山林は10年までです。
これより長い期間を契約で定めても、期間は上限まで短縮される扱いです。
つまり普通の借家契約として長く貸したいなら、結局は全員の同意に戻ってきます。
出典：e-Gov法令検索 民法
修繕のような保存行為は、1人でできる
雨漏りの応急処置や、壊れた塀の修理のような現状を保つ行為は、共有者が単独でできます。
傷んでいくのを止めるだけなら、兄弟の同意を待つ必要はありません。
とはいえ費用を他の共有者に当然に請求できるかは別の話で、金額が大きくなる前に相談しておくほうが収まります。
家の形や使い方を変える工事になると、必要なのは全員の同意です。
自分の持分だけなら、1人で売れる
家そのものは全員の同意が要りますが、自分の持分を売ることは1人でできます。
買い手になるのは、たいてい共有持分を専門に扱う買取業者です。
残った兄弟のほうへ、その業者から連絡が入る形になります。
売ったあとは、残った兄弟が面識のない業者と共有する形になります。
持分売却のあとに何が起きるかは共有持分の買取業者から連絡が来たらをご覧ください。
「とりあえず共有」には2通りあります
同じ共有の登記でも、遺産分割が終わっている場合と、終わっていない場合があります。
この違いが、10年の区切りの効き方を分けます。
遺産分割協議で共有と決めた場合
相続人全員で話し合い、「3人で3分の1ずつ持つ」と決めて協議書を作る形です。
この場合、遺産分割そのものは終わっています。
残るのは共有の不便さだけで、分け方をもう一度やり直す話ではありません。
法定相続分どおりに登記しただけの場合
話し合いがまとまらないまま、法定相続分どおりに相続登記をすることもできます。
登記簿の上では共有に見えますが、遺産分割は終わっていません。
「名義は変えたから一段落」と受け取られやすいのが、この形のいちばん危ないところです。
遺産分割が残っている状態は、次の章の10年の区切りがそのまま当たります。
相続登記そのものには期限がある
相続登記は2024年4月から義務になりました。
不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請せず、正当な理由もない場合、10万円以下の過料の対象です。
遺産分割がまとまらない間に期限が来るときは、相続人申告登記という簡易な手続きで義務を果たせます。
福岡市内の不動産の申請先は、中央区舞鶴3丁目9-15の福岡法務局（本局）です。
区ごとの窓口と必要な書類は福岡市7区の手続き窓口ガイドにまとめました。
10年を過ぎると、分け方の選択肢が減りますか
減ります。
相続開始から10年を経過したあとの遺産分割は、原則として法定相続分で行う決まりになりました。
特別受益や寄与分を持ち出せなくなる
生前に多く援助を受けた兄弟がいる、親の介護を1人で担った兄弟がいる——。
こうした事情を反映した分け方を、具体的相続分といいます。
10年を過ぎると、原則は具体的相続分ではなく法定相続分です。
法務省の資料では、時間が経つと生前贈与や介護の記録が散逸して計算できなくなることが理由として挙げられています。
10年が来る前に家庭裁判所へ遺産分割を請求していれば、具体的相続分での分割を続けられます。
2023年4月より前に始まった相続には猶予がある
この決まりが当たるのは、2023年4月1日より前に開始した相続も同じです。
そのため、施行の時点ですでに相続開始から5年を超えていた場合には、2028年3月31日までの猶予が置かれました。
親御さんが2018年より前に亡くなって、まだ分割が終わっていないご家庭は、この期日が先に来ます。
「兄弟仲が悪いわけではないので、いつでもできる」と考えていた方が、いちばん影響を受ける部分です。
やむを得ない事由で請求できなかった場合の例外も置かれています。
10年の満了前6か月以内にその事由があり、事由がなくなってから6か月を過ぎる前に家庭裁判所へ請求した場合です。
法務省の資料が例に挙げているのは、被相続人が遭難して死亡の事実が確認できなかったような場面でした。
兄弟が忙しかった、話が進まなかったという理由は、ここに入りません。
出典：法務省 遺産分割の見直し
連絡が取れない共有者への手続きも、10年待ちになる
所在が分からない共有者がいる場合、裁判所の決定でその持分を取得できる制度が2023年4月に入りました（民法262条の2）。
ところが遺産共有のままの持分については、相続開始から10年を経過しないとこの制度を使えません。
先送りにしている間は、使える道具のほうも増えないという関係です。
持分を取得するには、持分に応じた時価相当額を供託し、3か月以上の公告の期間を置く必要もあります。
所在の分からない共有者の持分を含めて、不動産全体を第三者へ譲渡する制度も同じときに入りました（民法262条の3）。
どちらも、登記簿のほかに住民票などの調査を尽くし、所在が分からないと裁判所に認めてもらうのが前提です。
手間と時間を考えると、連絡が取れるうちに話を終えておくほうが早く済みます。
次の相続で、共有者は何人になりますか
兄弟3人の共有は、そのうち1人が亡くなるとその子へ分かれます。
3人がそれぞれ2人の子を残せば、同じ家を6人で持つ形です。
増えるのは人数だけではない
いとこ同士の共有になると、顔を合わせたことのない人へ実印と印鑑証明書をお願いする話になります。
売ると決めても、全員の意思を確認するまで売り出せません。
遠方や海外にお住まいの方がいれば、署名証明や在留証明の取り寄せも入ります。
その段取りは共有名義の売却で使う委任状｜代理人と持ち回りの順番に書きました。
判断できない共有者が出ることもある
共有者が認知症などで契約の内容を理解できない状態になると、その人の分は委任状では動かせません。
家庭裁判所で成年後見人を選んでもらい、その家が本人の住まいだった場合には売却の許可も必要です。
そこまでの手順は親が認知症でも家は売れる？成年後見と家裁の許可でまとめています。
共有者が増えるほど、こうした事情を抱えた人が出る確率も上がる関係です。
固定資産税の通知は1人に届く
共有の場合、納税通知書は相続人代表者または共有者の代表1人の住所へ届きます。
代表者は通知の受け取り役にすぎず、ほかの共有者が納める義務から外れるわけではありません。
誰が立て替え、どう精算するかを決めていないと、毎年この話でもめます。
場面ごとの扱いは空き家の固定資産税は誰が払う？相続・共有・放棄で変わるに分けました。
共有にするなら、先に決めておくことは何ですか
決めるのは3つです。
誰が家を管理するか、費用を誰がどう出すか、そしていつまでに結論を出すか。
1. 誰が管理し、費用をどう分けるか
管理する人を決めないと、たいてい実家に近い兄弟1人に負担が寄ります。
草刈りや郵便物の処理、近隣からの連絡を、その人が無償で引き受ける形になります。
当社の空き家管理は月6,600円（税込）からで、売却のご依頼は要りません。
外注して費用を持分どおりに割るほうが、兄弟の関係には効きます。
人に貸して収益を分ける場合の管理は、賃貸物件の管理で賃料の3〜5%が目安です。
2. いつまでに結論を出すか
期限を決めずに共有へ進むと、次に話し合うきっかけが来ません。
「3年後の法事のときに、売るか貸すかを決める」程度でも構いません。
相続開始から10年という区切りがあるので、そこから逆算して日付を置いてください。
決めた内容は遺産分割協議書に書き残します。
3. 書き方と、誰に頼むか
協議書に書くのは持分の割合だけではありません。
管理する人、費用の負担、売却の判断をいつ行うかまで書いておくと、あとで読み返せます。
協議書の作成と登記の申請は司法書士、相続税や譲渡所得税の個別の判断は税理士の仕事です。
当社は提携する司法書士・税理士へおつなぎするところまでを担います。
共有以外の分け方と、どう比べますか
選択肢は共有のほかに2つあります。
1人が家を取って他の兄弟に金銭を渡す代償分割と、売ってお金で分ける換価分割です。
誰かが住み続けるなら代償分割
実家に住み続けたい兄弟がいるなら、その人が家を取り、他の兄弟へ代償金を渡す形です。
代償金をいくらにするかの決め方と、相続税の計算での扱いは実家に兄弟の1人が住み続けたい｜代償分割と代償金の決め方にあります。
家を取る人に資金が無いと成り立たないので、先に金額の見当が要ります。
誰も住まないなら換価分割
誰も住まず、貸す予定も無いなら、売ってお金で分けるほうが単純です。
3,000万円で売れた場合に1人いくら受け取れるかを計算したのが換価分割で実家を売ると1人いくら｜兄弟3人で計算です。
売却の手続きそのものは共有名義でも進められるので、共有名義の不動産売却でご相談いただけます。
比べる順番は、金額が先
3つの分け方は、どれも家の値段が分からないと比べられません。
代償金の額も、換価分割の取り分も、売れる金額から逆算する数字です。
まず無料査定で金額を出してから、話し合いの席に持ち込んでください。
どの分け方が向いているか迷う段階なら、15分の無料相談で状況を整理するところから始められます。